НИЖЕГОРОДСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

ПО ПРЕДМЕТУ:

ЭКОНОМИКА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

НА ТЕМУ:

ЭКОНОМИКА МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

выполнил: студент 5 го курса

агрономического факультета

группа № ЗУЗ-7

Феоктистова М.Н.

шифр № 05020

проверил преподаватель:

Алтухов И.А.

Нижний Новгород

1. Cодержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства

2. Оптимальные размеры землевладений (землепользований) сельскохозяйственных предприятий

3. Экономическое обоснование предоставления земель для несельскохозяйственных целей

4. Обоснование размера платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций

5. Землеустройство при выделении земельных долей их собственникам

6. Список литературы

Межхозяйственное землеустройство является основным механизмом перераспределения земель, формирования рационального землевладения и землепользования, предоставления и изъятия земли для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей, наделения ею предприятий и граждан, передачи ее в аренду.

С момента возникновения землеустройства его главной задачей являлись разделение и отграничение земель, то есть установление и изменение площадей и границ земельной собственности с выдачей документов, удостоверяющих право землевладения и землепользования. Данные действия назывались межеванием, и до настоящего времени они, по существу, представляют собой основную задачу межхозяйственного землеустройства.

Границы и площади земельной собственности, как известно, определяют территорию, в рамках которой действуют права землевладельца на его землю; их установление и закрепление являются в основном техническим и правовым действиями.

Вместе с тем при межхозяйственном землеустройстве происходит образование (организация) новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании предприятий, организаций, граждан, что создает соответствующие организационно-территориальные условия, влияющие на построение и ведение хозяйства, его экономику. Поэтому межхозяйствённое землеустройство имеет вполне определенное экономическое содержание.

Социально-экономический характер данного типа землеустройства обусловлен рядом причин.

Главной целью межхозяйственного землеустройства является создание рационального землевладения и землепользования, то есть такого, которое обеспечивает по своим параметрам (размещению, площади, конфигурации, внутренней структуре, составу угодий, границам) наибольшую эффективность территориальной организации, размещения производства и его отраслей, использования и охраны земель, выражает экономические интересы населения.

Образование новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании при межхозяйственном землеустройстве рассматривается не изолированно, а в общей системе сложившегося использования земель, так как создание даже одного нового предприятия может затрагивать целую группу хозяйств и большую территорию. Это характерно, в частности, для создания крупных гидротехнических сооружений и водохранилищ, образования землепользования промышленных, транспортных и других несельскохозяйственных предприятий, когда изъятие земель существенным образом влияет на экономику всех близлежащих хозяйств.

При межхозяйственном землеустройстве устраняются недостатки землевладений и землепользовании (чересполосица, вклинивания, вкрапливания, дальноземелье, изломанность границ, нерациональные размеры), что существенным образом повышает эффективность использования земель.

Методами межхозяйственного землеустройства устанавливаются на местности границы административно-территориальных образований, территорий с особым правовым режимом земель в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами, а также черта городов, поселков и сельских населенных пунктов, что сказывается на условиях и режиме землевладения и землепользования и оказывает существенное влияние на социально-экономическую ситуацию в обществе.

Формирование земельных фондов различного целевого назначения (перераспределения земель, переселения и др.) затрагивает экономические интересы многих землевладельцев и землепользователей, во многих случаях определяет размеры и эффективность производства.

Существует две разновидности межхозяйственного землеустройства

Связанные с организацией землевладений (землепользовании) сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. В любом случае оно включает:

Составление проектов образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства с устранением неудобств в расположении земель и отводом земельных участков в натуре;

Межевание объектов землеустройства.

Учитывая социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства, в проектах образования и упорядочения землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий и граждан решают следующие вопросы:

Устанавливают размеры и границы землевладений и землепользовании, целесообразную специализацию хозяйств, возможные объемы производства сельскохозяйственной продукции, условия водо-, тепло-, энергоснабжения и связи;

Определяют размещение объектов производственной и социальной инфраструктуры;

Намечают режим и особые условия пользования землей;

подготавливают исходные материалы для определения земельного налога и арендной платы за землю.

Упорядочение существующих землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения проводится при реорганизации сельхозпредприятий, передаче части их земель в ведение местной администрации, выделении земель для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, а также с целью устранения:

Нерациональной структуры земельных угодий;

Чересполосицы, вкрапливания, дальноземелья, изломанности границ;

Экологически неправильного расположения границ территорий.

Разработку мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель на производство, расселение, организацию территории, охрану земель и окружающей природной среды;

Расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, определение способов их возмещения;

Установление технических условий и требований рекультивации нарушенных земель, а также снятия, сохранения и использования плодородного слоя с изымаемого участка;

Установление охранных зон вновь создаваемых предприятий;

Разработку предложений по режиму и особым условиям пользования землей;

Подготовку исходных данных для установления размеров земельного налога;

Определение очередности осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядка перехода к пользованию предоставленными участками земли.

При изъятии значительных площадей для несельскохозяйственных целей в составе проекта разрабатывают предложения по реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Одним из главных показателей, подлежащих обоснованию в проектах межхозяйственного землеустройства, является размер землевладения.

2. ОПТИМАЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЙ (ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ) СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

При образовании новых или реорганизации существующих сельскохозяйственных предприятий важно, чтобы земля отводилась им в оптимальных размерах.

Практика показывает, что в основе расчета оптимальной площади лежат требования рационального построения и ведения хозяйства, без учета которых невозможно правильно организовать производство и территорию. Перечислим важнейшие из них.

1. Основные условия и факторы производства - земля, материальные ресурсы, рабочая сила - должны находиться в определенных пропорциях и быть сбалансированными. Например, при увеличении в хозяйстве поголовья животных соответственно будут возрастать и потребность в кормах, увеличиваться площади под кормовыми культурами, расти размеры основных производственных фондов и численность работников животноводства, что может повлечь за собой увеличение размеров хозяйства или изменение его специализации, способов содержания и типов кормления скота, состава и структуры земельных угодий.

2. Производственное направление хозяйства, его специализация и структура должны обязательно устанавливаться с учетом плодородия почв, степени окультуренности земель, возможности последующей трансформации и улучшения угодий. Так, в северных районах Нечерноземной зоны более устойчивыми и эффективными будут хозяйства зерно-скотоводческого типа с большим удельным весом в структуре посевных площадей многолетних и однолетних трав. В Центрально-Черноземной зоне и на Северном Кавказе преимущество имеют интенсивные хозяйства, специализирующиеся на производстве пропашных культур (сахарной свеклы, подсолнечника, кукурузы).

3. Устойчивое развитие любого хозяйства возможно только на основе расширенного воспроизводства. В сельскохозяйственном предприятии должны быть созданы условия для постоянного повышения плодородия почв, так как иначе нельзя добиться роста урожайности культур и продуктивности угодий, эффективного использования удобрений, средств защиты растений, сельскохозяйственной техники. Необходимо также обеспечить постоянный кругооборот капитала и определенные накопления, обеспечивающие дальнейшее развитие хозяйства и рост фондов потребления.

4. Для снижения различного рода издержек хозяйство по возможности должно располагаться на одном земельном массиве, иметь правильную форму, рациональную конфигурацию с экологически обоснованным размещением границ и расположением хозяйственного центра (основного селения) ближе к середине участка.

5. По размерам земельной площади и организационно-производственной структуре хозяйство должно быть управляемым при одновременном обеспечении всех отраслей необходимыми площадями земельных угодий соответствующего состава.

6. При установлении размеров хозяйства по земельной площади важно учитывать комплекс требований, предъявляемых к любому сельскохозяйственному производству (сезонность, технологическая взаимозависимость отраслей растениеводства и животноводства, агрономические, зоотехнические, биологические, экологические, строительно-планировочные, санитарно-гигиенические условия и ограничения).

Размер землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия зависит от многих условий и факторов. Основными из них являются:

Производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;

Природные условия, характеризующие плодородие почв, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т. д.;

Обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого персонала, наличие кадров механизаторов и других работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны, особенно в напряженные периоды работ;

Наличие основных и оборотных производственных фондов, в первую очередь сельскохозяйственного назначения, денежно-материальных средств; возможность привлечения банковских кредитов;

Другие условия (наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения и т. д.).

Специализация хозяйства прямо влияет на его размеры и состав угодий. Так, например, овощеводческие хозяйства ввиду большой трудоемкости производства при прочих равных условиях по площади будут значительно меньше зерновых. Если в хозяйствах, специализирующихся на полеводстве, в составе сельхозугодий будет преобладать пашня, то в животноводческих - пастбища и сенокосы, в садоводческих и виноградарских - многолетние насаждения.

На размер сельхозпредприятий, состав угодий и специализацию оказывает также влияние их местоположение по отношению к рынкам сбыта. Пригородные хозяйства в первую очередь будут специализироваться на производстве картофеля, овощей, фруктов, ягод, молока и мяса, то есть продукции, которая является малотранспортабельной и пользуется повышенным спросом у населения. Поэтому они будут не такими большими по земельной площади, в них будет развиваться тепличное и парниковое хозяйство для производства ранних овощей, ягод, зелени, цветов, грибов. В сырьевых зонах промышленных предприятий, перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию (сахарных, спиртовых, эфирно-масличных и других заводов), будут преобладать хозяйства, производящие соответствующее сырье и т. д.

Благоприятные природные условия, высокое плодородие почв, хорошая окультуренность земель способствуют получению с единицы площади большего количества продукции. Поэтому равные по объемам производства хозяйства с лучшими землями будут иметь меньшую площадь, чем находящиеся в сложных природных условиях. Кроме того, предприятия с более плодородными землями являются, как правило, интенсивными и высокотоварными, так как лучшие по качеству земли дают большую отдачу при возделывании высокодоходных, трудоемких культур.

Обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами определяет занятость работников и возможность справляться с требуемым объемом работ собственными силами. Безусловно, что с ростом числа трудоспособных появляется возможность увеличить размер хозяйства по земельной площади или повысить интенсивность производства.

Наличие в сельскохозяйственном предприятии основных производственных фондов, их состояние, уровень энерговооруженности труда и развития материально-технической базы позволяют лучше приспособиться к изменению экономической ситуации, в особенности в условиях рыночной экономики, варьировать ресурсами и перестраивать производство. При прочих равных условиях хозяйства, оснащенные более производительной сельскохозяйственной техникой и автотранспортом, имеющие развитую дорожную сеть, современные средства связи, могут иметь большие размеры, чем вынужденные из-за недостатка денежных средств арендовать или приобретать менее производительные машины и механизмы, а в ряде случаев и обходиться ручным трудом.

Таким образом, оптимальной (рациональной) следует считать такую площадь землевладения (землепользования), которая при данном производственном направлении хозяйства обеспечит его максимальную экономическую эффективность, рациональное использование и охрану земельных ресурсов.

Для определения расчетных (исходных) оптимальных размеров землевладения используют различные методы.

Основные из них:

Метод аналогов;

Экономико-статистический;

Расчетно-конструктивный;

Аналитический;

Экономико-математический.

При применении метода аналогов изучается опыт передовых сельскохозяйственных предприятий, работающих в сходных природных и экономических условиях и имеющих одинаковую специализацию с хозяйством, для которого устанавливается оптимальный размер.

Для получения более обоснованного результата данный метод дополняется экономико-статистическим. С этой целью производится выборка данных по результатам экономической деятельности всех (или большинства) хозяйств определенного производственного типа, расположенных в рассматриваемой зоне (области). С помощью статистических группировок анализируется влияние площади землевладений (землепользовании) на относительные показатели эффективности хозяйств (рентабельность, выход валовой и товарной продукции, валового дохода и прибыли в расчете на 100 га сельхозугодий, фондоотдача и др.). В качестве оптимальных признаются землевладения предприятий, в которых указанные показатели выше.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ

Изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, упорядочение их землепользовании проводятся на основе проекта межхозяйственного землеустройства. При подготовке материалов на изъятие земель для строительства крупных объектов до начала их проектирования разрабатывается технико-экономическое обоснование целесообразности отвода земель с учетом экономических и экологических факторов, выбора места размещения объектов и размеров отвода.

Проект изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных целей включает:

Обоснование размещения, размеров и границ предоставляемого земельного участка;

Определение состава и ценности изымаемых земель;

Выбор мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель на развитие производства, расселение, организацию территории, охрану земель и природной среды;

Расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, указание способов их возмещения;

Технические условия рекультивации земель, подлежащих нарушению, а также снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка;

Установление охранных зон создаваемых предприятий;

Предложения по режиму и условиям пользования землей;

Исходные данные для установления размеров земельного налога;

Очередность осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядок перехода к пользованию предоставленными участками.

При изъятии для несельскохозяйственных целей значительных площадей в составе проекта разрабатывают предложения по реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Утвержденный проект переносится в натуру. На его основе подготавливают и выдают документы, подтверждающие право пользования землей.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причиненные:

Изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

Ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

Временным занятием земельных участков;

Ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Убытки возмещаются:

Землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 57 Земельного кодекса;

Собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 ст. 57 Земельного кодекса.

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В настоящее время оценка жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений, расположенных на изымаемом или временно занимаемом земельном участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам).

Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными пользователями земли вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществлять своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений.

В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматриваются их модернизация или расширение, дополнительные затраты оплачиваются пользователем земли, для которого ведется строительство.

Стоимость мелиоративных объектов, построенных за счет бюджетных средств до 1 января 1992 г. и не переданных в собственность юридических лиц, на землях которых они расположены, при изъятии или временном занятии земельных участков возмещается новыми пользователями земли органам местного самоуправления, на территории которых расположены эти объекты, по действующим на момент изъятия земель расценкам на мелиоративное строительство. Стоимость указанных объектов, построенных после 1 января 1992 г. за счет бюджетных средств, возмещается соответствующим органам самоуправления, за счет средств которых они были построены.

В случае, если пользователи земли в процессе эксплуатации мелиоративных объектов несли затраты на их реконструкцию или расширение, при изъятии или временном занятии участков указанные затраты подлежат возмещению понесшим убытки пользователям.

При изъятии земли или временном ее занятии, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений, убытки определяют, исходя из сметной стоимости работ на строительство новых или реконструкцию существующих объектов и сооружений, включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т. п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель).

Незавершенное строительство и плодово-ягодные неплодоносящие насаждения оцениваются исходя из фактически произведенных пользователем земли работ и осуществленных затрат в ценах на момент изъятия земель.

Убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в использовании земли (образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), определяют по сумме единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и других транспортных средств.

Убытки, связанные с ухудшением качества земли, включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земли, и определяются по проектной документации.

Убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли, включают затраты на выполнение строительных, мелиоративных и иных работ, приобретение материалов и оборудования, необходимых для восстановления снизившегося объема производства.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Она связана с прекращением ежегодных доходов, получаемых пользователями с изымаемых участков за период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет по ценам, действовавшим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в необходимых случаях корректируется в расчете на предстоящий период в соответствии со сложившимися темпами инфляции.

Упущенная выгода в настоящее время исчисляется путем умножения величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

6 - 7 лет 4,6

8 - 10 лет 5,6

11 - 15лет 7,0

16 - 20 лет 8,2

21-25 лет 8,9

26 - 30 лет 9,3

31 год и более 10,0

Периоды восстановления нарушенного производства устанавливают при землеустроительном проектировании по каждому виду нарушаемого и восстанавливаемого производства.

Приведенный порядок расчета упущенной выгоды используется также и для ее исчисления в случаях ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель, если данные ограничения (ухудшение качества) приводят к снижению ежегодного дохода за период, после которого права пользователей и качество земель восстанавливаются.

В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равного достигнутому на изымаемых землях.

Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель (образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до их изъятия.

Потери сельскохозяйственного производства - это потери, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также ограничением их использования в результате деятельности предприятий, организаций и учреждений. Они выражаются в выводе из оборота продуктивных угодий или снижении их продуктивности и возмещаются в целях сохранения сельскохозяйственного потенциала отдельных территорий, регионов, страны в целом.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения об:

Изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

Изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

Лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

Лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установлении арендной платы.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики. Разрабатываются они применительно к различным зонам страны с учетом типов и подтипов почв на изымаемых участках (всего выделено 13 таких зон).

Федеральной службе земельного кадастра предоставлено право уточнять по мере необходимости утвержденные нормативы с использованием данных государственной поквартальной индексации цен на оборудование, материалы и строительно-монтажные работы, применяемые при освоении новых земель.

Кроме того, органам исполнительной власти краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга предоставлено право по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливать повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза) к нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, временном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также городов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции.

Границы зон и территорий, на которые распространяются указанные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном для пригородных зеленых зон и территорий с особым правовым режимом.

Органам местной исполнительной власти также предоставлено право устанавливать повышающие или понижающие коэффициенты к нормативам в зависимости от качества земель конкретного участка, его размеров, местоположения и значимости для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции, но при этом в среднем должен быть выдержан установленный для данного региона норматив.

Потери, вызванные ограничением использования или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций, определяют в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).

Для определения размера потерь используют планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются в случаях:

Предоставления земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;

Предоставления естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;

Отвода земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;

Изъятия земель при отнесении их в установленном порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

Консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Средства, поступающие в бюджет в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, могут использоваться на проведение следующих видов работ:

Освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья;

Засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов;

Строительство дорог к осваиваемым земельным участкам;

Коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, восстановление плодородия почв деградированных и загрязненных сельскохозяйственных угодий;

Строительство и реконструкция оросительных и осушительных систем;

Создание защитных лесных насаждений;

Заготовка и использование торфа на удобрение;

Проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других работ, связанных с изучением земельных ресурсов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улучшением используемых сельскохозяйственных угодий.

Выявление отрицательных последствий строительства и эксплуатации несельскохозяйственного объекта для сельскохозяйственного производства - один из самых сложных вопросов при межхозяйственном землеустройстве.

Прежде всего это связано с многообразием типов отводов. Земли в бессрочное или временное пользование могут отводиться для размещения самых различных объектов и технологических участков - промышленных площадок, скважин различного назначения, линейных сооружений (электросетей, трубопроводов, автодорог, железных дорог и т. п.), объектов водного транспорта, аэродромов и взлетно-посадочных полос, объектов добывающей промышленности (отвалов, карьеров, насыпей, шахт), шлаконакопителей и золоотвалов, свалок и захоронений, атомных и тепловых электростанций, водохранилищ и т. д. Названные объекты могут размещаться в различных регионах и зонах со специфическими природными условиями и направленностью сельскохозяйственного производства.

Кроме того, любой отвод земель для несельскохозяйственных нужд следует рассматривать как постоянно изменяющийся в пространстве и во времени процесс воздействия на агроландшафт, имея в виду, что масштабы техногенных нарушений могут в десятки раз превышать площади отводов, а сам процесс растягиваться на многие годы и протекать с разной степенью интенсивности. Так, отвод земель под водохранилища фактически завершается его наполнением до нормального подпорного уровня, а процессы берегопереработки, подтопления и засоления земель с этого момента лишь начинаются и постепенно усиливаются.

Загрязнение почвенного покрова промышленными выбросами в атмосферу имеет своим началом срок ввода в эксплуатацию несельскохозяйственного объекта, а затем может продолжаться с разной степенью интенсивности в течение всего срока службы объекта или прекратиться после внедрения безотходных технологий.

Таким образом, под отрицательными последствиями предоставления земель для несельскохозяйственных нужд следует понимать все последствия, в результате которых происходят неблагоприятные количественные и качественные изменения в условиях сельскохозяйственного использования земель, начиная с изыскательских работ и кончая периодом эксплуатации объекта. В настоящее время такой комплексный учет практически не ведется, хотя проблема эта уже давно назрела.

Законодательством России предусмотрена организация земельного мониторинга. Такой мониторинг должен представлять четко функционирующую систему наблюдений, выявления и оценки изменений в состоянии земельного фонда под влиянием антропогенных воздействий. На базе этих данных будут разрабатываться соответствующие прогнозы и практические рекомендации по размещению несельскохозяйственных объектов.

Организации мониторинга должна предшествовать разработка так называемого «дерева последствий» воздействия каждого типа отводов на агроландшафт применительно к конкретным природно-сельскохозяйственным зонам.

4. ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ ОТ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И КОММУНИКАЦИЙ

Сервитут - это экономическое отношение между владельцем земли и другими субъектами по поводу одновременного использования различных свойств принадлежащего ему участка, в том числе в качестве средства производства, пространственного базиса, рекреационного ресурса и др.

Поскольку владелец земли обременен различными издержками, связанными с сохранением почвенного плодородия, осуществлением своего права собственности на землю, несет затраты в виде земельного налога, страховых и экологических платежей и т. п., часть этих затрат должна быть переложена на сервитутного пользователя. В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник зеельного участка, обремененного сервитутом, также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным участком.

Однако в настоящее время плата за сервитуты практически не взимается, что наносит землевладельцам большой ущерб - прежде всего сельскохозяйственным предприятиям, земли которых обременены различными ограничениями.

К ним относятся, в частности, ограничения по использованию земель в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно - защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.

Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным неудобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых механизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения.

По данным проведенных нами обследований, доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ограничения в использовании, находится в пределах от 15 до 60 % их площади и более.

В 2000 г. Госкомземом и Федеральным земельно - кадастровым центром «Земля» выпущено пособие «Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков» (М.: Госкомзем, 2000). Землеустроительными организациями в 1995 г. в административных районах начали разрабатываться «Дежурные карты ограничений и обременении в использовании земель». Всего в 1995- 1996 гг. было разработано 338 таких карт.

С 1996 г. в районах стали разрабатываться «Дежурные земельно - кадастровые карты и планы». На них отображаются границы земельных участков, их кадастровые номера, объекты недвижимости, границы сервитутов, обременении и ограничений. Эти материалы могут быть использованы при введении ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель, в пользу сельскохозяйственных предприятий, то есть при введении платы за сервитуты.

Потери (убытки) и упущенная выгода землевладельцев, через территории которых проходят различные трубопроводы, дороги, сети и другие линейные объекты, огромны, так как протяженность их очень велика. В Российской Федерации только протяженность магистральных трубопроводов, по которым осуществляется транспортировка продукции нефтегазового комплекса, составляет 215 тыс. км, в том числе газопроводные магистрали, включая газопроводы, - 151 тыс. км, нефтепроводные магистрали - 48,5 тыс., нефтепродуктовые магистрали - 15,5 тыс. км.

С помощью магистрального трубопроводного транспорта перемещается 100 % добываемого газа, около 99 % добываемой нефти, более 50 % производимой продукции нефтепереработки. В общем объеме перемещаемой по магистральным транспортным трубопроводам продукции доля газа составляет 55,4%, нефти - 40,3, нефтепродуктов - 43 %.

Арендную (сервитутную) плату в ползу предприятия – собственника земли;

Компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирования инженерных сетей и коммуникаций.

Необходимость взимания сервитутной платы обусловлена тем, что

собственник земли несет, по сути дела, общие расходы по сохранению земельного участка, уплачивает земельный налог. Владелец же инженерных сетей использует этот земельный участок, но не несет никаких затрат.

В известном смысле сервитутный пользователь является арендатором определенных потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать ее владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но в конечном счете должна ориентироваться на ставки земельной ренты.

Компенсационные платежи имеют иной смысл - они должны покрывать ущерб, причиняемый сельскохозяйственному предприятию при эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. Во всех случаях их размер должен быть увязан с величиной убытков, наносимых землевладельцам и землепользователям,

а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (включая упущенную выгоду) в ходе земельных отводов. Это нужно, чтобы избежать двойного счета одних и тех же потерь.

Рассмотрим конкретные примеры.

1. В 32-метровой защитной зоне магистрального газопровода высокого давления пахотные земли исключены из севооборота. Их площадь равна 3,2 га на 1 км газопровода (32 * 1000/10000).

В соответствии с методикой расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей, разработанной кафедрой экономики АПК Воронежского ГАУ, рентные платежи с 1 га сельхозугодий в пригородной зоне равняются 803 руб.; с 1 км газопровода - соответственно 803 * 3,2 = 2569,6 руб. (см.: Назаренко Н. Т., Горланов С. А., Попов Ю. Ю. Методика расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей. - Воронеж: ВГАУ, 1998. - С. 14).

2. Из-за труднопроходимых преград, вызванных прокладкой трубопроводов, примем увеличение среднего расстояния перевозки грузов в сельхозпредприятии равным 0,5 км. Для расчетов было взято предприятие общей площадью 5000 га, длина газопровода 5000 м. Грузоемкость территории примем равной 20 т на 1 га, тариф на перевозку грузов - 0,90 руб. за 1 ткм. Тогда увеличение внутрихозяйственных транспортных затрат составит 3,2 * 0,90 * 20 * 5000 * 0,5 = 144 тыс. руб. или 28,8 тыс. руб. на 1 км.

3. В результате проложения газопровода ухудшилась конфигурация полей, уменьшилась длина гона сельскохозяйственной техники, вдоль защитной зоны трубопровода появились дополнительные дороги, зоны недопашки и недосева.

Примем ширину дороги вдоль защитной зоны газопровода равной 4 м. Тогда из оборота будет исключено 0,8 га пашни на 1 км его протяженности (2 * 4 * 1000/10000 = 0,8).

В 5-метровой зоне, примыкающей к дороге (1 га на 1 км), из-за повреждения посевов в поворотной полосе будет потеряно примерно 20 % урожая сельскохозяйственных культур. Если урожайность зерновых равна 30 ц с 1 га, закупочная цена 224 руб. за 1 ц, то общие потери урожайности составят 0,8 * 30 * 224 + 1,0 * 0,2 * 30 * 224 = 6,7 тыс. руб. на 1 км газопровода.

Предположим, что на 100 м поворотной полосы суммарные потери рабочего времени механизаторов вследствие уменьшения длины гона составят 1,8 ч, а стоимость 1 тракторо/ч - 45 руб., тогда на 1 км газопровода дополнительные затраты на холостые повороты и заезды тракторных агрегатов будут равны 1,8 * 10 * 45 = 810 руб.

Таким образом, только учет трех вышеуказанных факторов приведет к установлению компенсационных платежей за пользование газопроводом в размере 39 тыс. руб. (2,7 + 28,8 + 7,5) на 1 км газопровода или 196 тыс. руб. на всю его длину 5 км, проходящую по территории хозяйства.

Если считать, что кадастровая цена 1 га необремененной пашни составляет 30 тыс. руб., а по данным Н. Н. Болкуновой, снижение этой цены в охранных зонах линейных инженерных объектов составляет не менее 20 %, то окончательная кадастровая цена обремененного участка будет равна 0,8 * 30 = 24 тыс. руб.

Приняв арендную (сервитутную) плату в размере 2 % кадастровой цены участка, установим ее годовой размер. В данном случае она составит 480 руб. на 1 га (0,02 * 24000 = 480).

5. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО ПРИ ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИХ СОБСТВЕННИКАМ

В составе земель сельскохозяйственных предприятий на 1 января 2000 г. насчитывалось 11,9 млн земельных долей общей площадью 117,6 млн га; таким образом, средний размер земельной доли в Российской Федерации составлял 9,9 га.

Правоустанавливающие документы (свидетельства на право собственности) получили 10,9 млн собственников (91,8 %), не получили свидетельства 0,6 млн человек (4,7 %) и не подали заявления на их получение 0,4 млн (3,5 %).

Анализ оперативной информации, проведенный в 1999 г. Госкомземом РФ по реализации постановления Правительства РФ № 96 от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и п. 3 Указа Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», показал, что конкретное решение по распоряжению земельными долями приняли 7668,7 тыс. человек, или 64,5 % их собственников. Большая часть этих долей (91,9 %) была передана сельхозпредприятиям на различных условиях.

Как известно, собственникам земельных долей предоставлены широкие возможности.

Они имеют право:

Распорядиться земельной долей, получив свидетельство на право собственности;

Передать земельную долю по наследству;

Использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;

Продать земельную долю или подарить ее;

Обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

Передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

Передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

Внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

В разных регионах России собственники распорядились своими земельными долями неодинаково.

Изучение роли института земельных долей в преобразовании земельных отношений России показывает, что помимо политического эти формы земельной собственности со временем приобретают все большее экономическое значение. К 2000 г. примерно 300 тыс. человек получили земельные участки в натуре в счет земельной доли для расширения личного подсобного хозяйства и организации крестьянского (фермерского) хозяйства на площади 3,6 млн га. Более 55 млн га (5,4 млн земельных долей) передано в аренду с определением местоположения земель на местности. Право пользования землей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственным организациям передали 22,2 % земельных дольщиков на площади 14,6 млн га.

Вместе с тем 4,2 млн человек так и не распорядились своими земельными долями, а из 41,9 млн га невостребованной площади, по данным Госкомзема, 8,3 млн га вообще остались бесхозными, так как не были переданы сельскохозяйственным предприятиям.

Включение земельных долей в хозяйственный оборот нарушает сложившуюся ранее экономику и организацию производства и территории практически любого сельскохозяйственного предприятия. Нужен комплекс землеустроительных работ по наведению порядка в распоряжении земельными долями, особенно при использовании земель и их отводе в натуре. В частности, требуется установить местоположение и границы земельных массивов, соответствующих по площади земельным долям. При проведении работ следует избегать чрезмерного дробления таких массивов, что в дальнейшем неминуемо приведет к необходимости осуществления мер по их консолидации (объединению).

Если земельными собственниками принято решение о выделении им земельных долей на местности (в натуре), то, чтобы снизить ущерб от дробления массивов, при составлении проектов землеустройства необходимо следующее:

Земельные участки собственников земельных долей должны быть правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами. По отношению к рельефу местности длинные стороны участков следует размещать поперек склона во избежание концентрации водного стока вдоль границ участков.

В равнинной местности при однородном почвенном покрове земельные участки необходимо размещать в виде прямоугольной сетки границ с выходом коротких сторон этих участков на магистральную дорогу. Ширина магистральной дороги должна обеспечивать свободный разъезд двух машин и проезд достаточно громоздкой сельскохозяйственной техники и может доходить до 6 м. Остальные межучастковые дороги проектируют шириной 3-4 м. Во всех случаях к каждому земельному участку должен быть обеспечен удобный подъезд.

На массиве, подлежащем разделению на земельные доли в районах ветровой эрозии, следует предусматривать совмещение границ земельных участков с продольными и поперечными лесными полосами для защиты пашни от дефляции. Поперечные лесополосы при этом располагают поперек направления господствующих ветров с расстоянием между ними 400-600 м, а продольные лесополосы - вдоль направления ветров с расстоянием 1500-2000 м.

При выделении земельных массивов, подлежащих разделу на земельные доли, в проектах землеустройства надо обеспечить соответствие качества выделяемых земель желаемой специализации (структуре посевных площадей), устанавливаемой земельными собственниками. Для этого все разделяемые массивы должны быть оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности к возделыванию различных сельскохозяйственных культур или их групп. Только после этого следует приступать к отводам земель.

Для предотвращения раздробленности земельных угодий и ухудшения использования земель, остающихся в неделимых фондах или коллективной собственности, а также в целях планирования и поэтапного отвода земельных долей в натуре их собственникам в проектах землеустройства необходимо предусмотреть выделение земельных массивов, подлежащих первоочередному разделу.

Эти массивы должны отвечать следующим требованиям:

Иметь удобный подъезд;

Не отличаться по качественному состоянию, плодородию, мелиоративному и культуртехническому обустройству в ту или другую сторону от остальных земель сельскохозяйственного предприятия;

Соответствовать по своим качественным характеристикам специализации вновь образуемых хозяйств;

При изъятии из землепользования хозяйства и разделении на доли данный массив не должен способствовать появлению территориальных недостатков (вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы).

При разделении массивов на участки собственников земельных долей необходимо предусмотреть возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования с целью совместного осуществления полевых работ, а также проведения комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных мероприятий.

Для того чтобы не дробить и не расчленять земельные массивы сельскохозяйственных предприятий и создать наилучшие условия для выделяющихся собственников земельных долей, нужно придерживаться следующих правил:

Выделять земельные доли в натуре преимущественно группам желающих, чтобы обеспечить занятие всего массива, подлежащего разделению (в противном случае из-за появляющихся неудобств в обработке и проезде незанятые земли могут выйти из оборота);

Начинать выделение земельных долей единичным собственникам, если не собралась их группа, не от центра массива, а от его периферийной части (чтобы обеспечить компактность расположения неразделенных участков);

Запрещать выделение земельных долей в натуре при отсутствии проекта землеустройства на всю территорию реорганизуемого хозяйства и технико-экономического обоснования (бизнес-плана) на использование испрашиваемого участка;

Запрещать любое строительство на земельном участке при отсутствии необходимых коммуникаций (прежде всего водоснабжения и энергообеспечения).

В заключение необходимо отметить, что с точки зрения эффективности землеустройства и производства в сельскохозяйственных предприятиях выделение земельных долей в натуре неизбежно наносит ущерб использованию земель и экономике АПК страны. Поэтому при разрешении проблем, связанных с распоряжением земельными долями, следует по возможности избегать такого выделения, а стараться создавать такие организационно-правовые формы сельскохозяйственных предприятий, которые будут способствовать консолидации земельных участков и препятствовать появлению парцеллярного малоэффективного земледелия.

Список используемой литературы:

1. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т 5. М: Колос, 2001 г.

2. Волков С.Н. Землеустроительное проектирование. М: Колос, 2001 г.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http :// www . allbest . ru /

Контрольная работа

Экономика землепользования

Содержание

• 2.1 Особенности оценки земли
• 2.1.5 Методы оценки земель
• Литература

1. Особенности землепользования

1.1 Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

пространственной ограниченностью;

невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

производительная способность;

возможность улучшения качества при рациональном использовании;

существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

экономика кадастр землепользование оценка

Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение ). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

1.2 Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро - и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости - экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок - собственность, пользование, аренда - существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель . Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества - асфальтированные гравийным, грунтовым - сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горючесмазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья - источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

1.3 Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;

- формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользовании;

- обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории;

- формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель;

- выполнение земельно-оценочных работ.

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта - наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.

1.4 Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастрпредставляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользовании и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) - одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ - свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень

2. Специфика земельного участка как объекта оценки

2.1 Особенности оценки земли

2.1.1 Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: "Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю . Правовой статус земельного участка включает : целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения . Земельный участок может быть делимым и неделимым . Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки ".

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

2.1.2 Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

Выделяют три формы платы за землю:

ѕ земельный налог,

ѕ арендную плату,

ѕ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

ѕ массовую ;

ѕ единичных объектов земельной собственности .

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

2.1.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

2.1.4 Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

- интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение "бесплатной" земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

ѕ выработка градостроительной политики и социальное планирование;

ѕ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

ѕ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

ѕ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

ѕ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

2.1.5 Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

С 3 = С - С У ,

Где Сз - стоимость земельного участка;

С - стоимость объекта;

Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных "рациональных" землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Литература

1. Севостьянов А.В.: Экономика недвижимости. - М.: КолоС, 2007

2. Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой: Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2007

3. Марченко А. В.: Экономика и управление недвижимостью. - Ростов н/Д: Феникс, 2006

4. Региональный общественный фонд "Информатика для демократии" (Фонд ИНДЕМ): Бизнес и коррупция: проблемы противодействия 2006. Аренда и покупка недвижимости и земли для нужд малого бизнеса. - М.: Фонд ИНДЕМ, 2006

5. Симионова Н.Е.: Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - М. - Ростов н/Д: МарТ, 2006

6. А.В. Быстров и др.; под ред. И.С. Радченко: Недвижимость. - М.: ГроссМедиа, 2005

7. Бозин В.П.: Основы экономики недвижимости в спорте и туризме. - М.: Советский спорт, 2005

8. Кущенко В.В.: Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2005

9. Солодилина А.В.: Экономика недвижимости. - Белгород: БелГУ, 2005

10. УМО по образованию в области землеустройства и кадастров; Гос. ун-т по землеустройству; Сост.: С.Н. Волков, А.В. Купчиненко, Н.Г. Конокотин, А.А. Варламов: Примерные программы специальных дисциплин. - М.: Государственный университет по землеустройству, 2005

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.

курсовая работа , добавлен 06.03.2014


Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014


Рассмотрение теоретических аспектов государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности. Государственный земельный кадастр как установленная система учета и оценки земель и регистрации прав на землю в Российской Федерации.

курсовая работа , добавлен 11.01.2013


Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.

курсовая работа , добавлен 25.01.2014


Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.

дипломная работа , добавлен 20.10.2011


Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.

отчет по практике , добавлен 02.06.2011


Динамика формирования земельного фонда Украины в региональном разрезе. Удельный вес факторов деградации земель. Потери, связанные с неэффективным использованием земель. Увеличение эффективности экологобезопасного землепользования в рыночных условиях.

контрольная работа , добавлен 31.03.2014


Понятия о земельных ресурсах России и экономическом механизме землепользования. Характер структурных изменений земельного фонда России. Современное положение и проблемы земельного фонда. Нормативно-правовая база землепользования в Российской Федерации.

курсовая работа , добавлен 01.03.2012


Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.

установить оптимальные размеры и структуру землевладений и землепользовании, выбрать приоритетные направления их разви­тия;

определить пути повышения эффективности землеустройства.

Для определения сущности землеустройства, его места и роли в общественном производстве необходимо прежде всего показать его объективный характер и раскрыть его социально-экономичес­кое содержание.

1. Чем различаются понятия «межевание» и «землеустройство»?

2. Что представляет собой землеустройство и в чем проявляется его экономи­ческая сущность?

3. Почему экономика землеустройства может быть выделена как самостоятель­ная научная дисциплина?

4. Что является предметом экономики землеустройства?

5. Каковы основные методы экономики землеустройства?

6. Дайте обоснование места и роли экономики землеустройства в системе спе­циальных научных дисциплин, изучающих землеустройство.

7. Каковы основные задачи курса «Экономика землеустройства»?

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В СИСТЕМЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

1. ОБЪЕКТИВНЫЙ ХАРАКТЕР ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ЕГО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

Земельные отношения - это совокупность общественных отно­шений, связанных с владением и пользованием землей; они явля­ются составной частью производственных отношений и по своей

сути относятся к экономическому базису общества. Основу зе­мельных отношений любого общества составляет собственность на землю.

Система общественного и государственного устройства, харак­теризующаяся определенными земельными отношениями и соот­ветствующей политической организацией общества по их регули­рованию, определяет земельный строй общества.

Любое государство, воздействуя на земельный строй, осуществля­ет земельную политику. Она всегда проводится в интересах господ­ствующих групп общества и представляет собой деятельность госу­дарства по регулированию земельного строя, отношений между классами, социальными группами, отдельными землевладельцами (землепользователями) по поводу владения и пользования землей.

Процесс государственного воздействия на земельный строй осуществляется различными мерами: правовыми, экономически­ми, организационными.

Экономические меры являются основными, так как они стиму­лируют развитие земельных отношений на основе экономическо­го воздействия на материальное благосостояние заинтересован­ных лиц: налогообложения, кредитования, целевого финансиро­вания, субсидирования, штрафования, поощрения рационального землепользования и охраны земли и т. д. Все это нужно для созда­ния наилучших социально-экономических условий для использо­вания земли как объекта недвижимого имущества, главного сред­ства производства в сельском и лесном хозяйстве, пространствен­ного операционного базиса для размещения различных отраслей народного хозяйства, предприятий, организаций и учреждений.

С этой целью государство собирает информацию о земельных участках, ведет земельный кадастр, проводит оценку земли, взи­мает земельный налог, изымая дифференциальную ренту, органи­зует хозяйственно целесообразное использование земли, осуще­ствляет управление земельными ресурсами и землеустройство.

Экономическую роль землеустройства нельзя связывать только с государством и земельной политикой, деятельностью законодатель­ных и исполнительных органов власти различных уровней, землеуст­роительных организаций и т. д. Изменения в землевладении и земле­пользовании, реорганизация и перераспределение земель происхо­дят объективно, под влиянием многообразных факторов:

экономических интересов собственников земли, землевладель­цев и землепользователей, связанных с земельным оборотом (куп­лей-продажей, залогом земельных участков и т. п.); всегда выше цены на участки, имеющие хорошую конфигурацию, местополо­жение, высокое плодородие, отсутствие недостатков землепользо­вания, что во многом достигается за счет землеустройства;

конъюнктуры рынка, определяющей цены на продукцию и, как следствие, хозяйственное назначение участков (пашня, многолет­ние насаждения, кормовые угодья и т. п.), специализацию сельско-

хозяйственных предприятий (состав отраслей, структуру посевных площадей), уровень развития научно-технического прогресса;

развития территориальных условий производства, которые улучшаются в процессе землеустройства и дают собственникам земли и землепользователям экономические преимущества перед другими участниками производства;

внедрения в ходе землеустройства достижений научно-техничес­кого прогресса в области технологии и организации производства.

По сути дела, землеустройство представляет собой процесс це­ленаправленной организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, происходящий под воздействием всех основных факторов экономического развития. Поэтому оно имеет не только социально-экономическое содержание, но и объективный характер. Вне зависимости от политических процес­сов, происходящих в обществе, его необходимо осуществлять и поддерживать. В противном случае организация территории при­спосабливается к новым условиям стихийно, без участия квали­фицированных специалистов и учета научных рекомендаций, что может нанести большой ущерб природе и обществу.

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЗАКОНЫ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

Из экономической теории известно, что экономические зако­ны подразделяются на общие, специфические и особенные. К об­щим законам относятся: закон соответствия производственных отношений характеру и уровню развития производительных сил, закон повышающейся производительности труда, закон пропор­циональности.

Каждому общественному строю присуща своя система специ­фических законов, действующих в реальной жизни не изолиро­ванно друг от друга, а в определенной системе. Например, в капи­талистическом обществе действуют законы производства приба­вочной стоимости, конкуренции, капиталистического накопле­ния, средней нормы прибыли.

Особенные законы могут быть присущи различным способам производства. К ним относятся, например, закон стоимости, дей­ствующий в условиях товарного производства, законы экономи­ческого роста и др.

Процесс использования экономических законов в теории и на практике сводится к следующим основным стадиям:

познание закона (его открытие, формулировка, установление взаимосвязи с другими законами);

определение форм проявления закона;

изучение механизма действия закона;

определение форм использования закона.

Например, согласно закону стоимости производство и обмен то­варов осуществляются исходя из общественно необходимых затрат труда. При обмене товаропроизводители, индивидуальные затраты которых меньше общественно необходимых, выигрывают, а те, у ко­торых эти затраты выше, проигрывают. Это приводит к дифферен­циации товаропроизводителей, вынуждает их снижать затраты и сле­дить за тем, чтобы они не превышали общественно необходимые.

Формой проявления закона является определенная экономи­ческая категория. Так, применительно к закону стоимости основ­ной экономической категорией является цена, представляющая собой денежное выражение стоимости товара. Регулируя цены или отпуская их, государство, используя механизм закона стоимо­сти, может стимулировать или ограничивать производство различ­ных видов товаров, а также перераспределять ресурсы между раз­личными сферами производства.

Поскольку землеустройство является составной частью общест­венного способа производства, оно находится под воздействием за­кона соответствия производственных отношений характеру и уров­ню развития производительных сил. Это означает, что содержание, формы и методы землеустройства должны соответствовать этому уровню. В частности, оно приводит в соответствие организацию зем­левладений и землепользования (территории) с земельными отноше­ниями, уровнем развития научно-технического прогресса, система­ми ведения сельского хозяйства, сложившимся типом расселения.

Рост народонаселения, развитие научно-технического прогрес­са, конкуренция товаропроизводителей (особенно в условиях ры­ночной экономики) стимулируют рост производительности труда и эффективности производства в целом. Следовательно, землеуст­ройство должно создавать организационно-территориальные ус­ловия, способствующие такому росту.

Любая форма земельного устройства или организации террито­рии влияет на эффективность хозяйственной деятельности. Напри­мер, за счет правильного размещения хозяйственных и производ­ственных центров, населенных пунктов, летних лагерей, дорог, ско­топрогонов можно значительно сократить время и затраты на транс­портировку грузов, переезды людей к месту работы и обратно, перегоны скота на пастбища, ликвидировать встречные переезды, улучшить организацию производства. При рациональных размерах производственных подразделений, севооборотов, правильной кон­фигурации полей и рабочих участков улучшается организация труда, экономится время на холостые переезды, повороты и заезды машин­но-тракторных агрегатов, повышается производительность сельско­хозяйственной техники, сокращаются сроки полевых работ и т. д.

Закон пропорциональности требует, чтобы составные части любой многофункциональной экономической системы находи­лись в определенных сбалансированных пропорциях, соотноше­ниях. Практика показывает, что сельскохозяйственные предприя-

тия неоптимальных размеров имеют невысокую эффективность, чаще распадаются или реорганизуются. Важно также сбалансиро­вать все ресурсы хозяйства и прежде всего согласовать его специа­лизацию с качеством и количеством земель, наличием основных и оборотных фондов, трудовых ресурсов. В частности, должны быть сбалансированы зеленый конвейер, структура посевных площа­дей, производство и потребление кормов, производство и реализа­ция продукции, что требует серьезного экономического обоснова­ния проектов землеустройства.

В условиях рыночного хозяйства при жесткой конкуренции производителей значение землеустройства повышается. За счет лучшего использования производительных и территориальных свойств земли, прекращения процессов эрозии почв, ликвидации потерь продукции при распашке меж, ненужных дорог и клиньев можно заметно увеличить производство имеющей спрос продук­ции. Благодаря сокращению транспортных, эксплуатационных и амортизационных расходов, общепроизводственных и общехозяй­ственных затрат снижаются издержки производства, что делает хозяйство более конкурентоспособным. Как правило, землеустро-енное предприятие имеет больше возможностей для удержания своих позиций на рынке.

3. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Государство, осуществляя земельную политику, всегда исполь­зует определенный механизм воздействия, состоящий из правовой и экономической частей. Правовой механизм включает нормы и правила, определяемые прежде всего земельным законодатель­ством и обязательные для исполнения. Выполнение их контроли­руется органами государственной власти, землеустроительной службой, судебными инстанциями.

Экономический механизм основан на мерах материального воздействия на землевладельцев и землепользователей, направ­ленных на реализацию определенной земельной политики, при­оритетных направлений использования земли, укрепление гос­подствующих форм земельной собственности. К основным эле­ментам этого механизма относятся: " установление дифференцированных земельных платежей;

экономическое стимулирование рационального землевладения и землепользования и применение экономических санкций за бесхозяйственное отношение к земле, снижение почвенного пло­дородия;

экономическая защита от изъятия земель сельскохозяйственного назначения для иных нужд (промышленности, транспорта и т. д.);

кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства.

Система землеустройства (включая определенные органы и службы, землеустроительные действия, документацию) является главным инструментом реализации экономического механизма. Так, в ходе землеустройства с использованием материалов кадас­тра, мониторинга и экономической оценки земель устанавлива­ются площади и границы землевладений и землепользовании, качественные характеристики земель, служащие информацион­ной базой данных для начисления земельного налога и установ­ления арендной платы. Кроме того, при землеустройстве опреде­ляются особые условия и режим использования земель, сервиту-ты (обременения), дается характеристика исходного состояния плодородия земель, намечаются мероприятия по мелиорации, рекультивации, защите почв от эрозии. Сравнивая в динамике эти исходные данные с показателями фактического использова­ния территории, государство может применять к землевладель­цам и землепользователям те или иные меры экономического воздействия.

В целях экономического стимулирования рационального ис­пользования земель владельцы и пользователи на определенное время могут освобождаться от платы за землю, получать льготы по уплате земельного налога. Государство или местные органы власти могут выделять бюджетные ассигнования для восстановления или рекультивации земель, денежные компенсации при временной их консервации, устанавливать повышенные цены на экологически чистую продукцию, поощрять владельцев за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лес­ного фонда.

Штрафные санкции (вплоть до изъятия выделенного земель­ного участка) устанавливают за потерю почвенного плодородия, развитие эрозии, нарушение земельного и природоохранного за­конодательства.

В процессе землеустройства осуществляется экономическая защита земель сельскохозяйственного назначения. Так, напри­мер, изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных пред­приятий, организаций и учреждений, упорядочение их земле­пользования проводят только на основе проекта межхозяй­ственного землеустройства. В нем определяют состав и ценность изымаемых земель, разрабатывают мероприятия по устранению отрицательных последствий отвода на развитие производства, расселение, организацию территории, охрану земель и природ­ной среды, рассчитывают и обосновывают размеры убытков, воз­мещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сель­скохозяйственного и лесохозяйственного производства и спосо­бы их возмещения.

Разрабатываемые в системе землеустройства прогнозы, госу­дарственные и региональные программы использования и охраны земель, схемы использования и охраны земельных ресурсов и схе-

мы землеустройства входят в единую систему предплановых и предпроектных разработок на уровне отдельных регионов и стра­ны в целом. Они предназначены для взаимоувязанного решения вопросов рационального использования земельных ресурсов, со­хранения и повышения плодородия почв, охраны земель (в комп­лексе с другими природоохранными мероприятиями). Они также являются научной основой для осуществления инвестиционной и кредитно-финансовой политики, направленной на регулирование земельных отношений, поддержку развития приоритетных форм землевладения и землепользования.

Любая отрасль народного хозяйства, каждое предприятие, организация или учреждение для своего размещения требуют вы­деления земельных участков. Земля нужна не только для строи­тельства зданий, сооружений, дорог, но в большинстве случаев и для осуществления основной производственной деятельности - ведения сельского и лесного хозяйства, добычи полезных ископа­емых и т.д. Таким образом, важнейшим условием образования любого предприятия является предоставление ему земли, осуще­ствляемое в процессе землеустройства.

По мере развития народного хозяйства происходит перераспре­деление земель между отраслями, предприятиями, гражданами. Это обусловлено тем, что одни предприятия требуют дополни­тельных земельных участков, другие - реорганизуются или лик­видируются вообще. Земельный фонд находится в постоянном движении, регулируемом в ходе землеустройства.

Кроме того, функционирование любых, и в первую очередь сельскохозяйственных, предприятий связано с необходимостью территориальной организации и размещения производства, орга­низации рационального использования и охраны земель, создания устойчивых агроландшафтов. Поэтому при землеустройстве систе­ма ведения хозяйства, система земледелия, технологии возделыва­ния культур увязываются с особенностями территории, качеством и местоположением земель; организация производства, труда и управления согласовывается с земельно-хозяйственным устрой­ством предприятия, объемами мелиорации и освоения новых зе­мель. Тем самым землеустройство затрагивает все сферы хозяй­ственной деятельности, начиная от образования новых, упорядо­чения существующих землевладений и землепользовании и кон­чая устройством территории конкретных участков, на которых осуществляются производственные процессы (обработка почв, уход за посевами, уборка урожая).

Для реализации своей земельной политики государство через систему землеустроительных и ряда иных органов осуществляет управление земельными ресурсами, производя определенные землеустроительные действия. Их взаимосвязь с функциями уп­равления земельными ресурсами показана в табл. 2.

Контрольные вопросы и задания

1. Почему землеустройство имеет объективный характер?

2. Дайте определение земельного строя, земельных отношений, землеустрой­ства.

3. Объясните влияние на землеустройство экономических законов.

4. Перечислите основные элементы экономического механизма регулирова­ния земельных отношений.

5. Как связана землеустроительная деятельность с экономическим механиз­мом хозяйствования?

6. Укажите землеустроительные действия, связанные с различными функция­ми управления земельными ресурсами.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕФОРМЫ И РОЛЬ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА В ИХ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ

1. СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ И ЕЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЕ

Основой земельного строя является форма собственности на зем­лю. Право земельной собственности слагается из трех элементов:

права владения, то есть фактической принадлежности участка данному лицу;

права пользования, заключающегося в возможности извлече­ния доходов (пользы) из данного участка;

права распоряжения (купли-продажи, залога, дарения и т. п.) участком по усмотрению земельного собственника.

Существует несколько основных видов земельной собственнос­ти - государственная (федеральная, субъектов Федерации), муни­ципальная и частная.

В государственной собственности находятся земли, не являю­щиеся собственностью граждан, юридических лиц или муници­пальных образований. Как правило, к ним относятся земли обо­ронных объектов, национальных парков, запаса и т. д. В государ­ственной собственности могут также находиться и земли других категорий: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда. Так, например, раньше в СССР вся земля находилась в ис­ключительной собственности государства.

В муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и законами субъектов Федерации, а также право на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю или ко­торые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В частной собственности находятся земли, принадлежащие главам крестьянских хозяйств, частным предпринимателям, ак­ционерным обществам и др. За определенную плату или безвоз­мездно собственник может передать принадлежащую ему землю или ее часть в пользование другим лицам.

В истории развития земельных отношений известны следующие виды землепользования: постоянное (вечное), долгосрочное, крат­косрочное. Срочное землепользование включает в себя и аренду зем­ли. Право распоряжения земельной собственностью предполагает возможность ее продажи, передачи по наследству, дарения, залога, внесения в уставные фонды предприятий, предоставления в аренду.

В понятие земельной собственности входят и сервитуты. Сер-витуты (обременения) - это частичные права на чужую земель­ную собственность, которые устанавливаются не в интересах зе­мельного собственника, а исходя из особенностей местоположе-

ния принадлежащего ему участка. Существуют частные и публич­ные сервитута. К публичным сервитутам относятся:

право проезда, прохода, водопоя и прогона скота;

право пользования источникам для орошения;

право осуществления промыслов на чужой земле (охоты, рыбо­ловства, рубки леса и др.);

право эксплуатации сооружений в зонах магистральных трубо­проводов, дорог, линий электропередач;

право использования чужих угодий (например, леса для пасть­бы скота, сенокосов, залежей строительных материалов - песка, гравия, глины).

Учитывая, что сервитута представляют определенные неудоб­ства для земельных собственников, при землеустройстве стре­мятся свести их к минимуму. Например, во избежание обреме­нительного для собственника права проезда через его террито­рию каждый создаваемый участок обязательно обеспечивается дорогой, имеющей связь с существующей земельной сетью, а для предотвращения дробления участков дороги располагают по их границам.

Поскольку при любом праве на землю участки должны обладать определенными границами, иметь конкретную площадь и местопо­ложение, землеустройство является основным механизмом форми­рования и перераспределения земельной собственности. Система действий по образованию и переделу земельной собственности, осуществляемых при землеустройстве, показана на рис. 1.

Большое значение для землеустройства имеют способы приоб­ретения земельной собственности. Первоначально она возникала путем свободного захвата участков в ходе расселения людей по территории, перераспределялась в период образования государств, во время войн, разрешения территориальных споров, а впослед­ствии распределялась между землевладельцами и землепользова­телями, исходя из задач существующего способа производства.

Основными путями приобретения или прекращения права зе­мельной собственности в массовом масштабе являются конфиска­ция, экспроприация, приватизация, национализация, коллекти­визация, реституция, реквизиция.

При конфискации земельный участок изымается безвозмездно независимо от воли землевладельца по политическим мотивам, в наказание за совершенное преступление или по другим причинам. Например, Декретом о земле, принятым II Всероссийским съездом Советов 8 ноября 1917 г., частная собственность на землю в России отменялась. Вся земля - государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновла­дельческая, общественная, крестьянская - отчуждалась безвозмез­дно, обращалась во всенародное достояние и переходила в пользо­вание всех трудящихся на ней. Помещичьи, удельные, монастырс­кие и другие нетрудовые земли также подлежали конфискации.

Экспроприацией называется принудительное отчуждение земель за определенное справедливое вознаграждение для государствен­ных или общественных надобностей (для строительства автомаги­стралей, железных дорог, объектов промышленности и т.д.). Иногда вместо термина «экспроприация» используют равнознач­ный термин «реквизиция».

В процессе приватизации земельные участки, находящиеся в государственной или коллективной собственности, разделяются и закрепляются за частными землевладельцами. В ходе национализа­ции, наоборот, земля передается в собственность народа или госу­дарства как представителя общественных интересов.

При коллективизации земли также могут объединяться, перехо­дя в коллективную или государственную собственность. Другими словами, юридически переход права собственности на землю все­гда связан с изъятием и предоставлением земельных участков.

Реквизиция - это временное изъятие земельного участка у соб­ственника при наличии обстоятельств, носящих чрезвычайный характер (стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и др.), уполномоченными исполнительными органами государст­венной власти в целях защиты жизненно важных интересов граж­дан, общества и государства от возникающих угроз с возмещением собственнику земли причиненных убытков и выдачей ему доку­мента о реквизиции.

Реституцией называется восстановление земель в прежнем правовом и имущественном отношении, то есть возвращение зе­мельной собственности прежним законным владельцам. Напри­мер, в процессе земельных реформ в республиках Прибалтики, на территории Восточной Германии (бывшей ГДР), в ряде других стран в 1992-1999 гг. были осуществлены меры по передаче зе­мель бывшим собственникам (или их наследникам), потерявшим их в 40-е годы и доказавшим свои права на землю.

Коренные изменения в земельной собственности и связанное с ними перераспределение земель обычно осуществляются в ходе земельных реформ.

Земельные реформы всегда регулируются государством и осу­ществляются под его контролем. Они представляют собой кон­центрированное выражение земельной политики государства и обеспечиваются соответствующими правовыми, экономическими, техническими, организационными мерами.

Коренное преобразование земельных отношений - централь­ное звено любой земельной реформы. Такие реформы имеют дол­госрочные последствия и существенно влияют на уровень благо­состояния народа. Поэтому, прежде чем начинать земельную ре­форму, необходимо глубоко изучить опыт различных государств на различных исторических этапах их развития, с тем чтобы выя­вить соответствующие закономерности и учесть возможные по­следствия. Особенно важно это для России, где большая земель-

ная территория, сложные природные условия сочетаются с разно­образием национальных традиций и социально-экономических факторов земельного строя.

Анализ результатов земельных реформ в других странах может внести существенные коррективы в характер аграрных преобразо­ваний, определить перспективные формы землевладения и земле­пользования, организации сельскохозяйственного производства, положительные и отрицательные стороны реформирования зе­мельных отношений.

2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕФОРМЫ В ЛАТИНСКОЙ АМЕРИКЕ

За несколько последних десятилетий во всех странах Латинс­кой Америки были проведены земельные реформы, масштабы и трудности осуществления которых определялись различными фак­торами. Основные из них следующие:

характер политического режима, устойчивость политической власти, степень влияния внешней политики США и СССР;

исходное состояние земельных отношений, включая формы собственности на землю, землевладения и землепользования;

площади используемых земель, их плодородие, размещение, потенциальные резервы вовлечения земель в сельскохозяйствен­ный оборот;

численность населения, традиционный уклад жизни, доля кре­стьян, их социальная активность и землеобеспеченность.

Говоря о политическом аспекте земельных реформ, следует от­метить три варианта их осуществления: в результате гражданских войн, военных переворотов и обычных законодательных действий. Так, в Мексике и Боливии реформы начались после гражданских войн, в Перу их провело военное правительство, а в Чили и Коста-Рике - законодательная власть. Идеологическая направленность земельных реформ в странах, ориентировавшихся на США и Запад­ную Европу, предполагала безальтернативную идею семейной фер­мы как основного производителя продукции сельского хозяйства. В странах, находившихся ранее под влиянием СССР, приоритет­ными направлениями считались сельскохозяйственные кооперати­вы и другие формы коллективного хозяйства.

Традиционные земельные отношения в странах Латинской Америки базировались на господстве крупной земельной соб­ственности. Например, в Колумбии 4 % лендлордов до сих пор контролируют 43 % сельскохозяйственных угодий, в то время как 66 % крестьян полностью или почти полностью безземельны. Даже после осуществления земельной реформы в Сальвадоре 1 % землевладельцев контролирует 41 % угодий, а 60 % крестьян прак­тически не имеют земли. Примерно 88 % всех ферм в Гватемале размещаются на 16 % обрабатываемых земель. В то же время фер-

мы размером 450 га и более (около 1 % всех ферм) занимают около 34 % всех пахотных земель страны.

В Бразилии мелкие фермы размером до 50 га занимают 12% всей земельной площади, однако они производят 50 % всей сельс­кохозяйственной продукции. В них занято около 70 % трудовых ресурсов аграрного сектора.

В странах с высокой землеобеспеченностью земельные рефор­мы не представляли большой важности. Например, в Аргентине на душу населения приходится относительно много земли, при­чем крестьяне в основном проживают в районах с наиболее плодо­родными почвами. Напротив, в Перу, где ощущается нехватка пригодных для сельскохозяйственного использования земель, лучшие из них еще в колониальные времена были монополизиро­ваны землевладельческой элитой, масса крестьян страдала от без­работицы, что обусловливало его дискриминацию и бедность.

Земельные реформы в странах Латинской Америки проводи­лись с целью:

наделения крестьян землей, ослабления благодаря этому соци­альной напряженности между крупными землевладельцами и ос­новной массой населения;

обеспечения роста экономики, увеличения сельскохозяйствен­ного производства как для внутренних потребностей, так и на экс­порт, в том числе за счет освоения, «колонизации» новых земель.

Образование новых форм землевладения и землепользования привело к повышению занятости трудоспособного населения. Вместе с тем нередко политические аспекты явно превалировали над экономическими. Так, например, в Сальвадоре и Никарагуа земельные реформы проходили с переменным успехом и опреде­лялись ходом гражданской войны.

Введение

Агропромышленный комплекс является важнейшей составной частью экономики России, где производится жизненно важная для общества продукция, и сосредоточен огромный экономический потенциал. В нем занято почти 30 % работающих в сфере материального производства, задействована пятая часть производственных фондов, и создается около трети валового национального дохода. Развитие агропромышленного комплекса в решающей мере определяет состояние всего народнохозяйственного потенциала, уровень продовольственной безопасности государства и социально-экономическую обстановку в обществе.

Важнейшим звеном агропромышленного комплекса является сельское хозяйство. Оно занимает особое место не только в агропромышленном комплексе, но и во всем народном хозяйстве.

В качестве главного, незаменимого средства производства в сельском хозяйстве выступает земля. Качественное состояние земли улучшается при ее рациональном хозяйственном использовании как средства производства. Однако для поддержания необходимого уровня плодородия следует возмещать не только использованные питательные вещества почвы, но и восстанавливать качественные показатели (содержание гумуса, уровень кислотности, состояние водно-воздушного режима и т. д.), что связано со значительными материально-техническими и финансовыми вложениями. При этом окупаемость основных объемов инвестиций растянута во времени и исчисляется несколькими годами (известкование, мелиорация, гипсование и т. д.), что сдерживает вложение средств в сельское хозяйство.

Именно поэтому так важно изучение вопроса повышения экономической эффективности землеустройства, общей задачей которого является поиск наиболее эффективных вариантов рационального использования всего производственного потенциала земли и ресурсов предприятия для достижения этих целей.

Целью курсовой работы является анализ самого понятия повышения экономической эффективности землеустройства, оценка (по годам) состояния развития предприятия при производстве сельскохозяйственной продукции, выяснение путей повышения экономической эффективности землеустройства в ООО «Вит» и предложение конкретных мероприятий для их реализации.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие задачи:

Изучить теоретические основы экономики землеустройства;

Дать анализ состояния развития предприятия ООО «Вит» Энгельсского района Саратовской области;

Выявить возможные пути повышения экономической эффективности землеустройства, дать конкретные рекомендации по их осуществлению на основании расчетов.

Теоретические основы экономики землеустройства

Экономическая сущность землеустройства

Экономическая сущность землеустройства заключается в наиболее полном соответствии форм и элементов организации территории (площади, размещение, конфигурация, структура земельных участков, их границы) потребностям и формам организации и повышения эффективности общественного производства, технологии выполнения производственных процессов на земле и задачами её рационального использования.

Землеустройство в широком смысле слова представляет собой составную часть общественного способа производства, проявляющуюся как социально-экономический процесс организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей. Следовательно, оно всегда связано с определенным уровнем производительных сил и производственных отношений и зависит от объективно действующих экономических законов (закона стоимости, пропорционального развития, экономии времени и др.).

Законы общественного развития воспринимаются обществом не непосредственно, а через интересы. Поэтому землеустройство, имея государственный характер и находясь под контролем органов исполнительной и законодательной власти, всегда осуществляется в интересах определенных социальных групп. В системе интересов этих групп (политических, производственных, социальных) всегда превалируют экономические. Поэтому задача землеустройства заключается в таком перераспределении земли, чтобы, с одной стороны, обеспечить единство экономических интересов общества, отдельных коллективов и граждан, с другой -- выдержать приоритет общественных интересов. Поскольку земля постоянно оказывается объектом конфликтующих интересов, землеустройство как механизм ее распределения и организации использования всегда оказывалось в центре политической борьбы.

При землеустройстве участки распределяются между землевладельцами и землепользователями, а через них -- между отраслями общественного хозяйства (промышленностью, транспортом, сельским хозяйством и др.). Затем осуществляется внутреннее устройство землевладений и землепользовании, размещаются производственные объекты, населенные пункты, дороги, угодья (пашня, сенокосы, пастбища), севообороты, лесные насаждения, сады и т.д. При этом земля может выполнять различные функции.

В сельском хозяйстве процесс производства продукции непосредственно связан с плодородием почв, качественным состоянием земель и характером их использования. В целях повышения плодородия человек различными способами воздействует на землю, осуществляет мелиоративные и культуртехнические работы, вносит удобрения, проводит обработку почв.

При землеустройстве, с одной стороны, создаются условия для лучшего использования естественного и экономического плодородия почв за счет дифференцированного размещения угодий севооборотов, посевов сельскохозяйственных культур на наиболее пригодных землях и т.д., с другой -- улучшаются производительные свойства земли благодаря комплексу работ по повышению плодородия почв, защите земель от эрозии, охране природы. Тем самым увеличивается выход продуктов растениеводства, в том числе кормов, возрастает экономическая роль земли как главного средства производства в сельском хозяйстве, что также говорит о существенной экономической роли землеустройства

Основная цель землеустройства заключается в наведении порядка на земле, что достигается благодаря рациональной организации территории, наилучшему размещению общественного производства и отдельных отраслей, рациональным пропорциям построения и ведения хозяйства. Организационно- производственная структура согласовывается с качеством и территориальными свойствами земельных массивов (их удаленностью от хозяйственных центров, площадью, конфигурацией, расчлененностью, разобщенностью).

При землеустройстве создается информационная основа для внедрения экономического механизма регулирования земельных отношений. Осуществляются отвод и изъятие земель, образуются новые и реорганизуются существующие землевладения и землепользования, устанавливаются их границы, оценивается качество земель, выдаются документы, удостоверяющие право земельной собственности, аренды земельных участков, создаются специальные земельные фонды перераспределения земель. Каждый земельный участок должен иметь цену или стоимость (нормативную, кадастровую, рыночную), а каждый землевладелец и землепользователь -- получить сведения о размерах земельного налога, арендной платы за землю, компенсациях в случае изъятия у него земель для государственных и общественных надобностей, экономических мерах стимулирования рационального землепользования.

Государственный характер землеустройства предполагает, что оно находится в общей системе управления земельными ресурсами различных уровней (федерального, субъекта Федерации, муниципального), включающей в себя:

Информационное обеспечение в виде государственного земельного кадастра и мониторинга земель;

Прогнозирование и планирование использования и охраны земель;

Организацию рационального использования и охраны земель; контроль за использованием и охраной земель. Землеустроительные работы охватывают все стадии управления земельными ресурсами, начиная от проведения топографо-геодезических, аэрофотогеодезических, почвенных и других обследований и изысканий. Их результаты нужны для учета, регистрации и оценки земли, составления схем использования и охраны земельных ресурсов, схем землеустройства, для разработки проектов землеустройства.

Поскольку землеустройство находится в общей системе государственного планирования и финансирования, каждое землеустроительное предприятие, действие или работа должны строиться на принципах самоокупаемости, коммерческой выгоды и эффективности.

Экономическая эффективность землеустройства

Землеустройство может рассматриваться в нескольких аспектах -- по отношению к окружающей природной среде, к материальному производству и к обществу в целом. Соответственно его эффективность подразделяется на экологическую, производственно-экономическую и социальную.

Экологическая эффективность связана с необходимостью охраны природы, воспроизводства и рационального использования природных ресурсов; проявляется она прежде всего через влияние землеустроительных мероприятий на окружающую природную среду и характер использования земли. Здесь первоочередное значение имеют рекультивация земель, их защита от эрозии, осуществление природоохранных мер.

Производственно-экономическая (или просто экономическая) эффективность обусловлена влиянием организации территории на организацию производства и наоборот. Землеустроительные решения должны способствовать созданию оптимальных пропорций производства, улучшению условий хозяйствования, что прямо сказывается на результативных показателях деятельности предприятий.

Социальная эффективность землеустройства характеризуется укреплением земельных отношений, стабильностью прав земле- пользования и землевладения. Она обусловлена значением земли как объекта социально-экономических отношений и направлена на улучшение социальных условий общественного воспроизводства.

Экономическая эффективность - это отношение между получаемыми результатами производства -- продукцией и материальными услугами, с одной стороны, и затратами труда и средств производства -- с другой.

Эффективность производства сельскохозяйственного предприятия в первую очередь зависит от территориальной организации производства, обеспечивающей рациональное использование земли, труда, техники, сохранение и улучшение плодородия и других природных свойств земли и природных ресурсов, создания природных агроландшафтов, и в целом благоприятных условий для жизни и деятельности сельских жителей. Учет всех вышеперечисленных мероприятий осуществляется при проведении внутрихозяйственного землеустройства предприятия.

При внутрихозяйственном землеустройстве за счет правильной организации территории, рационального использования земли создаются условия для выполнения производственной программы с максимальной эффективностью, улучшается использование всех видов производства.

Общим совокупным показателем эффективности производства выступает норма прибыли и уровень рентабельности. Прибыль в рыночных условиях выступает основной целью предпринимательства и критерием эффективности производства.

Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГБОУ ВО Пензенская ГСХА Г.В. Терзова ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Пенза 2015 1 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГБОУ ВО Пензенская ГСХА Г.В. Терзова ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Методические указания по изучению дисциплины и задания для контрольной работы студентам заочного отделения агрономического факультета по направлению подготовки 21.03.02 − Землеустройство и кадастры, профиль подготовки − Землеустройство (квалификация (степень) «бакалавр») Пенза 2015 2 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» УДК 631.111(075) ББК 65.32-511(я7) Т 35 Рецензент – кандидат экономических наук, доцент кафедры «Организация и информатизация производства» С.Н. Алексеева. Печатается по решению методической комиссии агрономического факультета от 7декабря 2015 г. протокол № 8. Терзова, Галина Васильевна. Т 35 Экономика землеустройства: методические указания / Г.В. Терзова. – Пенза: РИО ПГСХА, 2016. – 89 с. Методические указания предназначены для студентов заочного отделения агрономического факультета по направлению подготовки 21.03.02 − Землеустройство и кадастры, профиль подготовки − Землеустройство (квалификация (степень) «бакалавр»), включают основное содержание тем, вопросы для проверки знаний, методику расчета экономических показателей для самостоятельной работы, а также варианты заданий контрольной работы. ФГБОУ ВО Пензенская ГСХА, 2015 Г.В. Терзова, 2015 1 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» ВВЕДЕНИЕ Усиление экономической, технической и правовой стороны землеустройства, его экологической направленности вызывает необходимость совершенствования методики проектирования на всех уровнях. В решении этой задачи наука о землеустроительном проектировании должна опираться на дальнейшую разработку общей теории землеустройства и взаимосвязь с другими научными дисциплинами, исследующими различные аспекты землеустройства. Одной из таких дисциплин является «Экономика землеустройства», в которой на основе социально - экономических закономерностей развития землеустройства определяется его значение в регулировании земельных отношений, управлении земельными ресурсами, организации рационального использования и охраны земель. Предмет «Экономика землеустройства» раскрывает сущность, виды и принципы оценки экономической эффективности землеустройства, устанавливает критерии, показатели и методы оценки землеустроительных решений в различных проектах землеустройства. Изучение данной дисциплины студентом предполагает решение следующих задач: - формирование представления об экономической сущности землеустройства и его социально-экономическом содержании как составной части хозяйственного механизма страны; - ознакомление с объективными экономическими законами, формами и закономерностями их проявления при организации территории, оценкой их влияния на землеустройство; - изучение экономического механизма регулирования земельных отношений; - изучение наиболее экономичных путей улучшения использования земли и повышения эффективности территориального (межхозяйственного) и внутрихозяйственного землеустройства; - овладение приемами и методами экономического обоснования и оценки эффективности землеустроительных решений; 3 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - изучение наиболее экономичных путей улучшения использования земли и повышения эффективности внутрихозяйственного землеустройства; - овладение приемами и методами экономического обоснования и оценки эффективности землеустроительных решений; - привитие способностей и навыков выполнения экономических расчетов выбора лучшего варианта на основе применения автоматизированных технологий. В результате изучения дисциплины студент должен: знать: экономическую сущность землеустройства, принципы, методы и критерии оценки эффективности землеустроительных схем и проектов; пути повышения эффективности использования земель; принципы, методы и критерии оценки эффективности землеустроительных схем и проектов; экономический механизм регулирования земельных отношений; уметь: использовать современные методы оценки эффективности схем и проектов территориального землеустройства; обоснованно формировать землепользования, землевладения и устанавливать их оптимальные размеры и структуру; анализировать варианты проектирования, их влияние на показатели рационального использования земель; использовать современные методы оценки эффективности схем и проектов территориального и внутрихозяйственного землеустройства; разрабатывать техникоэкономическое обоснование новых проектов, схем, инвестиционных программ использования земель; определять общественную (экономическую), бюджетную и коммерческую эффективность землеустроительных работ; владеть: профессиональной аргументацией при выборе лучших вариантов землеустроительных решений; применением методов повышения эффективности землеустройства; методикой технико-экономического и эколого-экономического обоснования землеустроительных решений; применением научных методов исследования при выборе лучших вариантов землеустроительных решений; методикой разработки инвестиционных проектов по улучшению и обустройству земель; компьютерными технологиями при оценке вариантов проектов землеустройства. 4 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Дисциплина направлена на формирование компетенций: общекультурные (ОК) - владеет культурой мышления, способностью к обобщению, анализу, восприятию, систематизации информации, постановке цели и выбору путей ее достижения (ОК-1); - готов к кооперации с коллегами, работе в коллективе (ОК-3); - умеет использовать в своей деятельности нормативные правовые документы (ОК-5); - стремится к саморазвитию, повышению своей квалификации и мастерства (ОК-6); - осознает социальную значимость своей будущей профессии, обладает высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности (ОК-8); - способен использовать основные положения и методы социальных, гуманитарных и экономических наук при решении социальных и профессиональных задач, способен анализировать социально-значимые проблемы и процессы, ориентироваться в базовых положениях экономической теории, особенностях рыночной экономики (ОК-9); - способен использовать основные законы естественнонаучных дисциплин в профессиональной деятельности, применять методы математического моделирования, теоретического и экспериментального исследования (ОК-10); - способен понимать сущность и значение информации в развитии современного информационного общества, сознавать опасности и угрозы, возникающие в этом процессе, соблюдать основные требования информационной безопасности, в том числе защиты государственной тайны (ОК-11); - владеет основными методами, способами и средствами получения, хранения, переработки информации, навыками работы с компьютером как средством управления информации (ОК-12); - способен работать с информацией в глобальных компьютерных сетях (ОК-13); 5 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - знает свои права и обязанности как гражданина своей страны, умеет использовать Гражданский Кодекс, другие правовые документы в своей деятельности (ОК-15). профессиональные (ПК) - способен применять знания об основах рационального использования земельных ресурсов, системных показателях повышения эффективности использования земель, экологической и экономической экспертизы программ, схем и проектов социально-экономического развития территории (ПК-1); - способен использовать знания о земельных ресурсах страны и мира, мероприятиях по снижению антропогенного воздействия на территорию в пределах конкретного землепользования, муниципального образования, субъекта Федерации, региона (ПК-2); - способен использовать знание методик разработки проектных материалов (документов) по использованию и охране земельных ресурсов, и объектов недвижимости, техникоэкономическому обоснованию вариантов проектных решений (ПК-6); - способен использовать знание современных технологий автоматизации проектных, кадастровых и других работ, связанных с Государственным кадастром недвижимости, территориальным планированием, землеустройством, межеванием земель (ПК-7); - способен использовать знание методики территориального зонирования и планирования развития городов и населенных мест, установления их границ, размещения проектируемых элементов их инженерного оборудования (ПК-8); - способен осуществлять мероприятия по реализации проектных решений по землеустройству и развитию единых объектов недвижимости (ПК-9); - способен использовать знание современных автоматизированных технологий сбора, систематизации, обработки и учета информации о земельных участках и объектах недвижимости (ПК-10); - способен использовать знание современных технологий топографо-геодезических работ при проведении инвентариза6 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» ции и межевания, землеустроительных и кадастровых работ, методов обработки результатов геодезических измерений, перенесения проектов землеустройства в натуру и определения площадей земельных участков (ПК-13); - способен использовать знание современных технологий консалтинговой и инновационной деятельности, экспертизы инвестиционных проектов планирования использования земель и землеустройства (ПК-17); - способен и готов проводить экспериментальные исследования (ПК-19); - готов к изучению научно-технической информации, отечественного и зарубежного опыта использования земли и иной недвижимости (ПК-20); - способен и готов участвовать во внедрении результатов исследований и новых разработок (ПК-21). 7 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Раздел 1 ОБЩИЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ К ИЗУЧЕНИЮ ДИСЦИПЛИНЫ Для усвоения теоретического материала дисциплины «Экономика землеустройства» студенту целесообразно придерживаться ниже следующего порядка ее изучения. Самостоятельная работа студента заочного отделения по изучению дисциплины «Экономика землеустройства» в межсессионный период является важным условием глубокого усвоения данного курса. Эту работу следует начинать с подробного изучения теоретического материала, для чего необходимо пользоваться не только учебниками по экономике землеустройства, но и законодательными актами и постановлениями правительства по вопросам землеустройства, а также интернет ресурсами. Программа, методические указания и контрольные задания студенту выдаются на установочной сессии. Прежде всего, необходимо ознакомиться с методическими указаниями по изучению дисциплины. Затем следует подобрать соответствующую литературу по приведенному библиографическому списку. Изучение дисциплины целесообразно сопровождать кратким конспектированием и ответами на контрольные вопросы темы. Неясные показатели, определения, вопросы, которые могут возникнуть при изучении материала темы, студенту нужно записать отдельно, чтобы выяснить их затем на лекциях, практических занятиях у преподавателя. Результатом изучения дисциплины «Экономика землеустройства» должны быть умения по расчету экономических показателей землеустроительных решений. Закрепление знаний, полученных студентами в результате самостоятельной работы в межсессионный период, осуществляется в результате проведения лекционных и практических занятий. Заканчивается изучение дисциплины сдачей экзамена. Распределение учебного времени по изучаемой дисциплине показано в таблице 1. 8 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 1 – Распределение учебного времени при изучении дисциплины «Экономика землеустройства» Тема дисциплины 1 1. Экономика землеустройства как наука 2. Землеустройство в системе общественного производства 3. Основные вопросы теории экономической эффективности землеустройства 4. Оценка эффективности инвестиционных программ и проектов по улучшению использования и обустройству земель. 5. Экономика межхозяйственного землеустройства 6.Экономика образования сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств 7. Экономическое обоснование ликвидации недостатков землепользований (землевладений) и предоставления земель для несельскохозяйственных целей. 8. Основы экономического обоснования землеустроительных решений в проектах внутрихозяйственного землеустройства 9. Комплексная оценка экономической эффективности проекта внутрихозяйственного землеустройства 10. Экономическое обоснование размещения производственных подразделений, хозяйственных центров 9 Вид учебной работы и трудоемкость в часах лабосам. лекции раторработа ные 2 3 4 0 1 6 0 1 8 2 2 6 2 2 6 0 0 8 0 0 8 1 2 10 1 0 6 0 0 6 0 6 0 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» продолжение таблицы 1 1 11 Экономическое обоснование размещения магистральных внутрихозяйственных дорог 12. Экономическая оценка сельскохозяйственного освоения, трансформации и улучшения угодий 13. Методика эколого-экономического обоснования организации системы севооборотов хозяйства 14. Сравнительная оценка вариантов устройства территории севооборотов, многолетних насаждений и кормовых угодий. 15. Особенности экономического обоснования и оценки эффективности землеустроительных решений в различных природных зонах ИТОГО 10 2 3 4 0 0 6 0 0 8 1 8 0 1 14 0 0 10 6 10 119 0 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Раздел 2 СОДЕРЖАНИЕ ТЕМ ДИСЦИПЛИНЫ. ВОПРОСЫ ДЛЯ ПРОВЕРКИ ЗНАНИЙ Тема 1 ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА КАК НАУКА При изучении данной темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - содержание и экономическую сущность землеустройства; - роль землеустройства в экономике страны; - предмет, методы и задачи дисциплины. Методические указания по изучению темы При изучении темы необходимо в первую очередь уяснить роль земли как основного средства производства и средства труда в сельском хозяйстве, показать в историческом аспекте, что для начала процесса производства необходимо соединение рабочей силы с землей, другими средствами производства и определенная организация общества. В дальнейшем важно определить сходство и различие межевания и землеустройства. Необходимо отметить, что землеустройство превратилось в целый комплекс действий, имеющих одновременно правовое, техническое, организационно-хозяйственное и экономическое содержание, причем экономическая сторона является доминирующей в землеустройстве, определяет его сущность. Необходимо уяснить, что экономическая сущность землеустройства обусловлена следующим: - землеустройство является составной частью общественного способа производства и находится под влиянием объективных экономических законов общественного развития; - отражает экономические интересы различных классов общества и слоев населения; 11 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - организует землю не как простое физическое тело, а как предмет и орудие труда, главное средство производства в сельском хозяйстве, влияет на экономическое плодородие почв; - является фактором интенсификации и роста экономической эффективности сельскохозяйственного производства; - представляет собой информационную основу для создания экономического механизма регулирования земельных отношений; - входит в систему управления земельными ресурсами различных уровней, планируется, финансируется, организуется и функционирует в реальной экономической ситуации. Необходимо подробно раскрыть каждую вышеназванную причину, объясняющую экономическую сущность землеустройства. Изучение темы следует начинать с анализа сущности земельных отношений и их влияния на эффективность использования земли. Далее необходимо выяснить процессы государственного регулирования землепользования и показать, от чего зависит выбор приоритетных направлений земельной политики государства, рассмотреть экономический механизм регулирования земельных отношений, включающий инвестиционную и налоговую политику, меры экономического стимулирования рационального землепользования, показать значение землеустройства. При изучении роли землеустройства в организации производства и рационального природопользования необходимо дать понятие организации рационального использования земли как основы повышения эффективности производства, рассмотреть землеустройство и научно-технический прогресс в части создания организационно-территориальных условий для внедрения новой техники, технологии и организации производства, оценить роль землеустройства в деле организации рационального природопользования. Необходимо уяснить, что землеустройство в ходе общественного развития превратилось в многогранную деятельность и представляет собой сложную систему практических и теоретических знаний. Поэтому оно изучается комплексом дисциплин, в том числе и дисциплиной «Экономика землеустройства», которая 12 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» раскрывает экономическую теорию землеустройства, его социально-экономическую сущность и причины, влияние землеустройства на землепользование, экономически целесообразные методы землеустройства, методы учета экономического эффекта от землеустройства, действие объективных экономических законов, формы их проявления при организации использования земли, пути повышения эффективности производства. Необходимо показать отличие предмета «Экономика землеустройства» от предмета «Землеустроительное проектирование». Основными задачами экономики землеустройства являются: - изучение механизма экономического регулирования земельных отношений; - определение путей повышения эффективности использования земель; - разработка и обоснование рациональных форм землевладения и землепользования, ведения сельскохозяйственного производства и соответствующих им форм организации территории; - установление оптимальных размеров и структуры землевладений и землепользований и выбор приоритетных направлений их развития; - совершенствование методов землеустроительного проектирования, экономического обоснования и оценки экономической эффективности землеустроительных решений; - повышение эффективности землеустройства. Следует отметить, что методологической основой науки являются законы диалектики, развития природы и общества. Необходимо изучить методы науки, определяемые методологией научного познания: научной абстракции, индукции и дедукции, анализа и синтеза, исторического изучения, экспериментальных исследований, экономико-статистический, монографический, расчётно-конструктивный, экономико-математический и др. Вопросы для самопроверки 1. Что необходимо для начала производства на земле? 2. Дайте понятие межевания и назовите его основные цели. 3. Какие действия включало межевание? 13 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 4. Какие действия включает землеустройство? 5. Назовите причины, объясняющие доминирование экономической стороны землеустройства. Дайте пояснения по каждой причине. 6. В чем заключается сущность земельных отношений? 7. Назовите составляющие экономического механизма регулирования земельных отношений. 8. В чем заключается роль землеустройства в организации производства, рационального природопользования? 9. Что составляет предмет дисциплины? 10. Назовите задачи дисциплины «Экономика землеустройства» 11. Перечислите методы науки. 14 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тем а 2 ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В СИСТЕМЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА При изучении данной темы необходимо рассмотреть: - объективный характер землеустройства и его социальноэкономическое содержание; - экономические законы общества и экономический механизм регулирования земельных отношений; - землеустройство как составная часть хозяйственного механизма страны; - значение землеустройства в условиях рыночной экономики. Методические указания по изучению темы Изучение необходимо начать с анализа сущности земельных отношений, земельного строя, земельной политики государства. Затем определить меры и характер воздействия государства на земельный строй (правовые, экономические, организационные). Далее необходимо определить государственные органы, с помощью которых осуществляется земельная политика, раскрыть деятельность землеустроительных органов по регулированию земельных отношений: техническое и юридическое оформление земель, установление, обеспечение и охрана прав землепользования и землевладения. Важно также рассмотреть землеустройство как установленный законом процесс. При изучении необходимо показать, что землеустройство имеет одновременно и государственный, и объективный характер. При этом государственный характер землеустройства следует раскрыть как деятельность государственных органов по техническому и юридическому оформлению земель, установлению, обеспечению и охране прав землепользования (землевладения), целенаправленному регулированию использования земли, как взаимодействие землеустроительных органов с органами государственной власти по использованию единого государственного земельного фонда не только в личных интересах и интересах коллектива работников, но и в интересах всего народа. Объективный характер землеустройства объясняется рядом причин: во-первых, развитие производительных сил и производственных отношений объективно приводит к изменению земельной политики, изменению землепользования (землевладения); 15 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» во-вторых, постоянно, а тем более в условиях рыночных отношений у землепользователей возникает необходимость в перераспределении земель и возделываемых сельскохозяйственных культур; в-третьих, землеустройство определяется конкретными природными, историческими и экономическими условиями. При изложении социально-экономического содержания землеустройства необходимо увязать его с общественным способом производства, показать роль землеустройства как объективно развивающегося экономического явления и социальноэкономического процесса целенаправленной организации территории и производства, неразрывно связанных с землёй. Здесь важно показать, что две важнейшие задачи землеустройства – приспособление территории к производству и приспособление производства к территории – требуют взаимоувязанных решений. Поэтому любые мероприятия, направленные на улучшение земель, должны проводиться при непосредственном участии землеустроительных органов или по согласованию с ними. Это же касается и территориального планирования производства. При изложении вопроса необходимо подтвердить это положение примерами увязки организации территории и мелиорации земель, размещения основной дорожной сети, животноводческих комплексов и др. Экономические законы общества подразделяются на общие и специфические. Необходимо показать механизм их действия, изучить взаимосвязи, формы проявления и использования объективных экономических законов. Закон соответствия производственных отношений характеру и уровню развития производительных сил рассмотреть в их диалектическом единстве и развитии. Далее важно показать формы землевладения и землепользования как отражение развития производственных отношений общества, оценить формы земельного устройства территории и их соответствие системам хозяйства и системам земледелия как материальным основам производительных сил. Необходимо также установить соответствие содержания, форм и методов землеустройства характеру производительных сил и производственных отношений, проанализировать эволюцию форм земельного устройства в пространстве и во времени. 16 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» При раскрытии сущности закона стоимости и его влияния на землеустройство необходимо изучить формы собственности на землю, формы землевладения и землепользования, организации сельскохозяйственного производства и соответствующие им формы земельного устройства и их эффективность в условиях товарно-денежного производства и рыночного хозяйства. Важно установить зависимость стоимости земли от е производительных и территориальных свойств, цены земли от спроса и предложения, обосновать необходимость платы за землю, дать понятие земельного рынка, условий и факторов, обеспечивающих его развитие. Объясняя сущность закона повышающейся производительности труда и категории экономии времени как результата действия закона, следует показать природу землеустройства как диалектически и исторически развивающееся явление, доказать необходимость постоянного изменения организации территории и приведения форм земельного устройства в зависимость от производительных сил. Необходимо определить также понятие уровня интенсивности хозяйства, его зависимости от оптимальных размеров землевладения и землепользования, показать взаимосвязь землеустройства с достижениями научно-технического прогресса, обосновать проведение землеустройства на научной основе, доказать, что землеустройство является фактором развития производства. Закон пропорциональности необходимо проследить на примерах установления межотраслевых и внутриотраслевых балансов и взаимосвязей, горизонтальной и вертикальной интеграции, показать, что при землеустройстве определяются наилучшие пропорции между землёй, другими средствами производства и рабочей силой. При изучении специфических законов также важно показать их влияние на землеустройство в различных общественноэкономических формациях. Необходимо определить закономерности развития землеустройства. Можно выделить составные части экономического механизма регулирования земельных отношений: 17 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - систему налогообложения (земельный налог и его роль в повышении эффективности производства, использование и распределение средств, поступающих за счет земельного налога); - инвестиционную политику (кредитование и субсидирование, программы поддержки сельского хозяйства и приоритетных направлений его развития); - экономическое стимулирование рационального использования земель (выделение бюджетных ассигнований для восстановления и рекультивации земель, освобождение от платы за землю, компенсация при временной консервации земель, поощрение за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лесного фонда, установление повышенных цен на экологически чистую продукцию, налоговые льготы); - экономическую защиту сельскохозяйственных земель (компенсационные платежи за сельскохозяйственные земли, изымаемые для нужд промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных целей, штрафные санкции за потерю почвенного плодородия, развитие процессов эрозии, нарушение природоохранного законодательства). Землеустройство является информационной основой для осуществления экономической политики государства в области землепользования, и тесно взаимосвязано с мониторингом земель и земельным кадастром. Велика роль землеустроительной службы в осуществлении экономического механизма регулирования земельных отношений через систему государственных и региональных программ использования и охраны земель, планирования и прогнозирования, организации рационального использования земель, осуществления контроля за использованием и охраной земель. Землеустройство является основным рычагом в осуществлении социально-политических задач в области регулирования земельных отношений. Поэтому велика роль информационного, технического и правового землеустроительного обеспечения экономической политики государства в области землевладения и землепользования, а также современное состояние землеустройства и земельный кадастр. 18 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» При раскрытии экологической стороны землеустройства важно обосновать необходимость создания устойчивых агроландшафтов, осуществления системы природоохранных и противоэрозионных мероприятий, повышения плодородия почв и рекультивации нарушенных земель. Изучая роль землеустройства в системе управления земельными ресурсами страны, необходимо охарактеризовать земельный фонд как объект государственного управления, установить функции государственного управления земельным фондом (ведение земельного кадастра и земельного мониторинга, прогнозирование и планирование использования земель, организация рационального использования земель, их мелиорация, рекультивация и охрана, контроль за использованием земель и разрешение земельных споров), показать значение землеустройства в решении управленческих задач. Следует также обратить внимание на функции землеустройства как организационно-хозяйственного мероприятия, на необходимость предоставления и изъятия земель, рассмотреть хозяйство и его территорию как объект землеустройства, обосновать взаимосвязь землеустройства и расселения, проанализировать роль землеустройства как фактора повышения эффективности хозяйства и производительности труда. При изучении вопроса о значении землеустройства в условиях рыночной экономики необходимо дать понятие приватизации земель, показать порядок и методы формирования земельного рынка и рынка недвижимости, создания рыночной земельной инфраструктуры (земельных банков, земельных бирж, агенств по формированию, передаче и регистрации недвижимости), земельных судов, следует также рассмотреть категории платности землевладения и землепользования, стоимости земли, цены земли, налоговых ставок, проанализировать порядок купли-продажи, залога земли, получения кредитов и льгот. Следует обратить внимание на особенности формирования землеустроительных органов и их финансирования в условиях рыночной экономики, особенности и основные методы землеустройства. 19 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Вопросы для самопроверки 1. Дайте понятие земельных отношений. 2. Что такое земельный строй, земельная политика? 3. Назовите меры государственного воздействия на земельный строй. 4. Каковы назначение и цели землеустроительных органов? 5. В чем заключается государственный характер землеустройства? 6. Чем объясняется объективный характер землеустройства? 7. Чем определяется социально- экономическое содержание землеустройства? 8. Назовите виды экономических законов. 9. Какие законы относятся к общим, специфическим, особенным? 10. Поясните действие закона соответствия производственных отношений характеру и уровню развития производительных сил в землеустройстве, действие закона пропорциональности. 11. Из каких частей состоит механизм регулирования земельных отношений? 12. Назовите основные элементы экономического регулирования земельных отношений. 13. Как происходит движение земельного фонда? 14. В чем заключаются функции управления земельными ресурсами? 15. Какие землеустроительные действия соответствуют определенным функциям? 20 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тем а 3 ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА При изучении данной темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - виды и показатели оценки экономической эффективности землеустройства; - методология экономического обоснования землеустроительных решений в схемах и проектах и организация землеустройства. Методические указания по изучению темы Одним из важнейших условий, учитываемых при обосновании землеустроительных проектных решений, является территориальный фактор, который тесно связан со свойствами земли как средства производства. Территориальные условия сельскохозяйственного производства предопределяются местом расположения земель, рельефом местности, площадью и конфигурацией земельных массивов, их протяженностью и разобщенностью контуров, удаленностью и характером связи с хозяйственными центрами. Необходимо видеть связи между этими условиями и такими техническими показателями территориальной организации производства, как длина гона, средневзвешенное расстояние от обслуживаемых земель до хозяйственных центров и др. Важно отметить экономическую сторону влияния территориального фактора на производительность работы машиннотракторных агрегатов, транспортные работы по перевозкам грузов, людей, перегонам сельскохозяйственной техники, потери времени на переходы и переезды работников для обслуживания производства и т.п. При этом следует иметь в виду, что особенностью сельскохозяйственного производства является проведение основных полевых работ в границах рабочих участков, полей, естественных контуров земель. Поэтому размеры контуров, их конфигурация, 21 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» расчлененность земель оврагами, балками, гидрографической и дорожной сетью, другими препятствиями, а также удаленность от хозяйственных центров являются важнейшими характеристиками землепользования. Пространственные формы земли во многом определяются совокупностью форм земной поверхности, ее рельефом, которые характеризуются глубиной расчленения территории, крутизной и экспозицией склонов и т.д. Следует подчеркнуть, что среди различных характеристик рельефа особое значение имеет уклон земной поверхности как важнейший фактор возникновения водной эрозии и ограничивающий распаханность сельскохозяйственных земель, размещение посевов пропашных культур и устройство территории в целом. Необходимо учитывать названные выше показатели при землеустройстве. При изучении влияния землеустройства на организацию и эффективность производства необходимо раскрыть влияние решений по различным составным частям и элементам проектов землеустройства на организацию и эффективность производства: количество, размеры и размещение производственных подразделений и хозяйственных центров; размещение основных внутрихозяйственных дорог; организацию земель и севооборотов; устройство территории сельскохозяйственных земель. При этом надо оценить влияние организации территории сельскохозяйственного предприятия на снижение затрат по организации труда, использованию техники, капиталовложений, трудовых ресурсов и производственных фондов. Рассматривая основные подходы к методам оценки землеустроительных решений в предплановых и предпроектных документах по землеустройству, следует отметить, что к предплановым и предпроектным разработкам относятся, прежде всего, основные направления и генеральные схемы использования земельных ресурсов страны, основные направления использования земельных ресурсов области, схемы землеустройства области и административных районов, а также генеральные планы организации территории сельскохозяйственных организаций. Методологической основой разработки и оценки принимаемых в них решений является диалектический материализм с известными 22 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» общими законами диалектики, такими, как закон перехода количественных изменений в качественные, единства и борьбы противоположностей, отрицания. Важно показать, что методология оценки землеустроительных решений – это совокупность принципов и методов их выполнения. Она предполагает логику оценки разработок, характеризует содержание отдельных этапов и последовательность их выполнения. От методологии оценки землеустроительных разработок следует отличать методы и методику экономической, технической, экологической и социальной оценок. Следует помнить, что метод оценки землеустроительных решений – это лишь один из способов или приемов оценочных результатов, методика же представляет собой совокупность частных правил и рабочих приемов осуществления конкретных расчетов. Методы и методика входят в методологию оценки землеустроительных решений как ее составные части. Важнейшим условием сравнения и оценки предплановых и предпроектных землеустроительных разработок является необходимость функционирования рассматриваемых объектов в одинаковых природно-экономических условиях и одинаковой специализации производства. Следует остановиться на сущности и раскрыть содержание системного и комплексного подходов к оценке решений, на используемых при их принятии статистическом, монографическом, абстрактно-логическом, расчетноконструктивном и других методах. Необходимо подкрепить свое понимание вопроса на примерах конкретных разработок. Раскрывая вопрос об организации и планировании землеустройства, в первую очередь надо назвать, кем инициируется и финансируется землеустройство, за что отвечают землеустроительные организации и какие права они имеют при осуществлении авторского надзора за реализацией проектов землеустройства. Далее необходимо установить содержание планирования землеустройства, обратив особое внимание на комплексность и последовательность разработки проектных документов, раскрыть методы планирования структуры и объектов землеустроительных работ, в том числе и при выполнении появившихся новых видов 23 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» работ, применение современных методов, технологий и средств информационного землеустроительного обеспечения. Вопросы для самопроверки 1. В чем заключаются основные особенности оценки экономической эффективности землеустройства? 2. Дайте понятия экологической, социальной и экономической эффективности землеустройства. 3. В чем состоит разница между абсолютной и сравнительной экономической эффективностью? 4. Как определяется расчетная и фактическая эффективность землеустройства? 5. По каким причинам могут не совпадать расчетная и фактическая эффективность землеустройства? 6. Что отражают народнохозяйственная и хозрасчетная (коммерческая) эффективность землеустройства? 7. По каким показателям можно выявлять экономическую эффективность землеустройства? 8. Как может определяться основной показатель (критерий) совокупной эффективности внутрихозяйственного землеустройства? 9. Назовите составляющие системы показателей полной оценки различных сторон землеустройства. 10. Какие свойства земли необходимо учитывать при землеустройстве? 11. Что понимается под производительными территориальными свойствами земли? 12. Что понимается под воспроизводством плодородия почв? 13. Как влияет землеустройство на организацию и эффективность производства? 14. Основные методы оценки землеустроительных решений в предплановых и предпроектных документах. 15. Кто организует, проводит и оплачивает землеустроительные работы? 16. Что учитывается при планировании землеустройства? 24 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тем а 4 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ И ПРОЕКТОВ ПО УЛУЧШЕНИЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОБУСТРОЙСТВУ ЗЕМЕЛЬ При изучении данной темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - виды и стадии развития инвестиционных проектов; - основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов; - оценка коммерческой эффективности инвестиционных проектов. Методические указания по изучению темы Инвестиционный проект – план или программа вложения инвестиций с целью получения прибыли. Инвестиции – это долгосрочные вложения денежных средств (капитала) в различные сферы экономики с целью получения дохода (прибыли). По масштабу реализации различают следующие виды инвестиционных проектов: глобальные, крупномасштабные, региональные, отраслевые, местные и локальные. По направленности различают инвестиционные проекты: коммерческие, экологические, социальные, затрагивающие государственные интересы. В зависимости от продолжительности инвестиционного периода проекты подразделяются на краткосрочные (инвестиционный период не превышает одного года) и долгосрочные, имеющие более продолжительный инвестиционный период. По характеру и степени участия государства различают инвестиционные проекты с госбюджетным финансированием, с использованием налоговых льгот, гарантий государства или иных форм его участия. Общепринятым признаком классификации служит объект вложения. В соответствии с ним инвестиции делятся на реальные 25 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» и финансовые, капиталообразующие и портфельные. Реальными инвестициями считаются долгосрочные вложения средств в отрасли материального производства. Финансовые инвестиции – это долгосрочные и краткосрочные вложения капитала в различные финансовые инструменты с целью получения дохода. Капиталообразующие инвестиции чаще всего отождествляются с капитальными вложениями в основной капитал, а именно: в новое строительство, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, нематериальных активов инновационного характера, связанных напрямую с операционной деятельностью предприятия. Портфельные инвестиции представляют собой вложения средств в долгосрочные ценные бумаги (акции, облигации, векселя и другие долговые ценные бумаги). По участию в инвестиционном процессе инвестиции подразделяются на прямые и непрямые. К прямым относятся инвестиции, осуществляемые юридическими и физическими лицами, владеющими предприятиями или имеющими право на участие в их управлении. Они подразделяются: - на взносы в уставный фонд; - кредиты, полученные от совладельца предприятия. К непрямым относятся инвестиции, осуществляемые через финансовых посредников. Процесс разработки и реализации инвестиционного проекта обычно включает следующие стадии: - предынвестиционная стадия, в процессе которой принимают инвестиционное решение о целесообразности реализации проекта; - инвестиционная стадия, на которой осуществляют вложения средств в объекты инвестирования; - эксплуатационная стадия, которая начинается с момента получения первых результатов от вложения средств и завершается в конце инвестиционного периода; - стадия ликвидации объекта. 26 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» При рассмотрении основных принципов оценки эффективности инвестиционных проектов следует помнить, что определение экономической эффективности инвестиционного проекта – это проверка соответствия проекта целям и интересам его участников. Различают два вида экономической эффективности инвестиционного проекта: - эффективность проекта в целом; - эффективность участия в проекте. Оценка эффективности проекта в целом – это определение потенциальной привлекательности проекта для всех возможных участников и источников финансирования. Она включает в себя: - общественную (социально-экономическую) эффективность проекта; - коммерческую эффективность проекта. При определении общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом, экологические, социальные и другие эффекты. Коммерческая эффективность – эффективность осуществления инвестиционного проекта для участников, его реализующего, в предположении, что он производит все необходимые затраты и пользуется всеми его результатами. Эффективность участия в проекте, определяемая для выявления заинтересованности в нем всех его участников, включает в себя: - эффективность участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционных проектов для предприятий-участников); - эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров акционерных предприятий − участников инвестиционного проекта); - эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям – участникам инвестиционного проекта, в том числе региональную и народнохозяйственную эффективность – для отдельных регионов и народного хозяйства РФ, а также отраслевую эффективность – для отдельных 27 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» отраслей народного хозяйства, финансово-промышленных групп, объединений предприятий и холдинговых структур; - бюджетную эффективность инвестиционных проектов (эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней). При рассмотрении вопроса оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов следует учитывать сложность ее осуществления определенную тем, что вложение средств и получение доходов разъединены во времени. Для оценки эффективности инвестиций применяются следующие методы: а) статические, достаточно простые для расчета; б) динамические, более сложные, основанные на теории изменения стоимости во времени. Показатели оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов даны в методических указаниях к решению задач. Вопросы для самопроверки 1. Что такое инвестиции и инвестиционный проект? 2. Какие виды инвестиций выделяются в отечественной практике? 3. Какие стадии включает в себя процесс разработки и реализации инвестиционного проекта? 4. Что включает в себя оценка эффективности инвестиционного проекта в целом? 5. Что включает в себя оценка эффективности участия в проекте? 6. Какие показатели оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов выделяют? 28 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 5 ЭКОНОМИКА МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА При изучении данной темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - необходимость проведения межхозяйственного землеустройства и его основные задачи; - содержание межхозяйственного землеустройства; - социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства; - основные принципы и условия образования землепользований (землевладений) сельскохозяйственного назначения. Методические указания по изучению темы Приступая к изучению вопроса о необходимости проведения межхозяйственного землеустройства, необходимо дать понятие земельного фонда, охарактеризовать основные категории земель, далее проанализировать использование земель и землепользование на современном этапе, выявить основные причины, вызывающие необходимость распределения и перераспределения земель между категориями, отраслями народного хозяйства, землепользователями и землевладельцами: политические, социально-экономические, организационно-хозяйственные. Необходимо дать определение межхозяйственного землеустройства и определить его объекты. Межхозяйственное землеустройство характеризуется как один из видов землеустройства, посредством которого организуют рациональное использование и охрану земельных ресурсов. Далее следует рассмотреть межхозяйственное землеустройство как совокупность правовых, экономических, социальных и технических мероприятий. Важно раскрыть основные задачи межхозяйственного землеустройства: определение основного целевого назначения земель; обеспечение всех отраслей хозяйства и отдельных землепользователей (землевладельцев) необходимыми земельными участками, целесообразное их размещение на территории; 29 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» создание равных территориальных условий для развития всех форм хозяйствования на земле; точное соблюдение земельного законодательства, обеспечение определенности границ земельных участков; территориальная организация производства, создание условий для его успешного развития и повышения эффективности; формирование и совершенствование рациональной системы землепользований и землевладений; развитие землепользований и землевладений, укрепление и совершенствование земельных отношений; организация рационального использования и охраны земель, разработка мероприятий, направленных на улучшение и восстановление земель, повышение их плодородия, защиту от эрозии, рекультивацию, а также консервацию земель, плодородие которых невозможно восстановить; подготовка данных для установления земельного налога и арендной платы, возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель. Основные землеустроительные действия, относящиеся к межхозяйственному землеустройству: образование новых землевладений и землепользований сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств; упорядочение существующих землевладений и землепользований сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств; образование землепользований несельскохозяйственного назначения; создание специальных фондов земель; перераспределение земель сельскохозяйственных предприятий при их реорганизации и приватизации; установление и изменение черты городов и поселков; установление черты сельских поселений; обоснование размещения и установления границ особо охраняемых территорий; 30 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» установление (восстановление) на местности границ административно-территориальных образований, землепользований и землевладений. Социально-экономический характер землеустройства необходимо начать с изучения экономических предпосылок предоставления и изъятия земель для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей. Далее следует проанализировать факторы межхозяйственного землеустройства, раскрыть причины, обуславливающие социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства, доказать экономическую сущность межхозяйственного землеустройства и его социальный характер. Межхозяйственное землеустройство делится на две разновидности: 1) организация землепользований сельскохозяйственных предприятий; 2) организация землепользований несельскохозяйственных предприятий. Приступая к характеристике этих разновидностей, необходимо уяснить, что в основу разделения положены различия в целевом назначении основных частей единого государственного земельного фонда, в использовании земли как средства производства в сельском хозяйстве и других отраслях народного хозяйства. Эти различия имеют большое значение: в состав сельскохозяйственных и несельскохозяйственных землепользований должны входить неодинаковые по качеству земли. Соответственно содержание и методика образования землепользований сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения будут существенно различаться. Необходимо учесть, что землепользование сельскохозяйственного назначения характеризуется: размещением в целом, расположением его отдельных частей относительно усадеб и взаимным их расположением относительно друг друга, количеством и соотношением угодий, конфигурацией и компактностью, расположением границ. Каждая из названных характеристик оказывает влияние на эффективность сельскохозяйственного производства. Следует доказать, что изменение вышеназванных параметров отражается на управляемости, объеме производства, размере капитальных вложений, транспортных и других ежегодных издержках, продуктивности угодий, себестоимости продукции, эрозии почв, социальных условиях. 31 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Учитывая вышеназванные факторы, важно сформулировать основные принципы формирования рационального землепользования сельскохозяйственного назначения: - размещение каждого землепользования в соответствии с социально-экономическими интересами сельского хозяйства, во взаимосвязи и с учетом интересов всех землепользователей, расположенных на данной территории; -обеспечение размеров производства и землепользований, соответствующих зональным условиям и специализации сельскохозяйственного производства; - включение в состав каждого землепользования видов, площадей и соотношения угодий, соответствующих специализации хозяйств и позволяющих рационально и эффективно использовать землю; - обеспечение компактности землепользования, удобства его конфигурации для организации производства и территории; - правильное расположение внутри землепользования хозяйственных центров и удобная их связь с угодьями, между собой и с внешними экономическими и административными центрами. При рассмотрении задач и содержания образования землепользований несельскохозяйственного назначения следует заострить внимание на многообразии несельскохозяйственных объектов, их различных размерах и расположении, степени влияния на окружающую среду. При образовании землепользований несельскохозяйственного назначения должен соблюдаться установленный земельным законодательством принцип приоритета сельскохозяйственного землепользования: земли, пригодные для сельского хозяйства, прежде всего, должны предоставляться для сельскохозяйственных целей, для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или сельскохозяйственные угодья худшего качества. Необходимо пояснить, чем достигается соблюдение данного принципа. В заключение формулируются основные условия, которые необходимо соблюдать при образовании землепользований сельскохозяйственного назначения: - размещение предоставляемого участка в таком месте, где имеются нужные условия для выполнения специальных целей и 32 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» задач землепользователя с учетом интересов других отраслей и предприятий; - соответствие площади, конфигурации и природных условий участка тем целям, для которых он предоставляется; - рациональное использование и охрана земельных и других природных ресурсов; - наиболее рациональное использование произведенных затрат на улучшение земель, максимальное сохранение ценных угодий, внутрихозяйственной организации территории, предотвращение возникновения недостатков землепользований; - обеспечение охраны окружающей среды. Вопросы для самопроверки 1. Дайте определение понятию «межхозяйственное землеустройство». 2. Какие причины (факторы) вызывают необходимость проведения межхозяйственного землеустройства? 3. В соответствии с какими принципами проводится межхозяйственное землеустройство? 4. Раскройте причины, обуславливающие социальноэкономический характер межхозяйственного землеустройства. В чем заключается его экономическая сущность? 5. Какие задачи выполняют при проведении межхозяйственного землеустройства? 6. Что означают понятия: изъятие земель, предоставление земель, отвод земель? 7. Назовите принципы формирования рационального землепользования сельскохозяйственного назначения. 8. Перечислите основные условия, которые необходимо соблюдать при формировании землепользований сельскохозяйственного назначения. 33 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 6 ЭКОНОМИКА ОБРАЗОВАНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ И КРЕСТЬЯНСКИХ ХОЗЯЙСТВ При изучении данной темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - хозяйственные требования расчета оптимальной площади землепользования (землевладения); - условия и факторы, влияющие на размер землепользования (землевладения) сельскохозяйственного назначения; - методы, используемые при определении расчетных оптимальных размеров землепользования (землевладения) сельскохозяйственного назначения; - оценка землепользований (землевладений) сельскохозяйственных предприятий; - оценка экономической эффективности производства (конкурентоспособности) образуемой сельскохозяйственной организации; - оценка последствий изъятия земель при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Методические указания по изучению темы При образовании новых или реорганизации существующих сельскохозяйственных организаций земля должна отводиться им в оптимальных размерах. При этом в основе расчета оптимальной площади лежат требования рационального построения и ведения хозяйства, без учета которых невозможно правильно организовать производство и территорию. Необходимо перечислить и проанализировать важнейшие из этих требований: - основные условия и факторы производства – земля, материальные ресурсы, рабочая сила – должны находиться в определенных пропорциях и быть сбалансированными; - производственное направление хозяйства, его специализация и структура должны обязательно устанавливаться с учетом плодородия почв, степени окультуренности земель, возможности - последующей трансформации и улучшения угодий; 34 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - устойчивое развитие любого хозяйства возможно только на основе расширенного воспроизводства; - для снижения различного рода издержек хозяйство по возможности должно располагаться на одном земельном массиве, иметь правильную форму, рациональную конфигурацию с экологически и экономически обоснованным размещением границ и хозяйственного центра; - по размерам земельной площади и организационнопроизводственной структуре хозяйство должно быть управляемым; - все отрасли хозяйства должны быть обеспечены необходимыми площадями угодий соответствующего состава; - при установлении размеров хозяйства по земельной площади необходимо учитывать комплекс требований, предъявляемых к сельскохозяйственному производству (сезонность, технологическая взаимозависимость отраслей растениеводства и животноводства, агрономические, зоотехнические, биологические, экологические, строительно-планировочные, санитарногигиенические условия и ограничения). Без учета этих требований невозможно правильно организовать производство и территорию. Необходимо охарактеризовать основные факторы и условия, влияющие на размер землепользования (землевладения) сельскохозяйственного предприятия: -производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей; - природные условия, характеризующие плодородие почв, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т.д.; - обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого персонала и других работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны; -наличие основных и оборотных производственных фондов, денежно-материальных средств, возможность привлечения банковских кредитов; 35 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения и др. При этом нужно показать, какие условия влияют на увеличение, а какие – на уменьшение площади землепользования. В итоге необходимо дать определение оптимальной (рациональной) площади землепользования (землевладения), которая обеспечит максимальную экономическую эффективность, рациональное использование и охрану земельных ресурсов. Для определения расчетных (исходных) оптимальных размеров землепользования (землевладения) используются различные методы: метод аналогов, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, аналитический, экономико-математический. Применяя указанные методы необходимо учитывать территориальные и природные условия при установлении окончательного размера землепользования (землевладения) и его границ, структуры земель и производства. Более подробно необходимо остановиться на экономикостатистическом и расчетно-конструктивном методах, изучить функциональные зависимости между оптимальным значением размера землепользования (землевладения) и стоимостью валовой продукции, а также величиной производственных издержек и чистого дохода. Изучая применение экономико-математического метода, необходимо дать общее понятие экономико-математической модели, способам и правилам ее построения, методам применения моделей для решения конкретных задач. При оценке землепользований (землевладений) сельскохозяйственных предприятий необходимо уяснить суть оценки землепользований (землевладений), назвать основные факторы и условия, которыми характеризуются землепользования (землевладения), сделать вывод о том, что оценка землепользований должна сводиться к определению их приспособленности для выполнения производственных задач, а также требований охраны природы и создания наилучших условий для труда и быта сельского населения. 36 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Необходимо уяснить, что система показателей оценки состояния землепользований должна обеспечивать: - подробную количественную и качественную характеристику всех положительных и отрицательных свойств землепользований; - возможность определения соответствия землепользований предъявляемым к ним основным требованиям; - комплексное сопоставление различных землепользований между собой с определением, насколько данное землепользование лучше или хуже другого; - определение государственной целесообразности внесения тех или других изменений в землепользование, а также соответствие этих изменений объективным интересам заинтересованных землепользователей; - проведение оценки возникших решений, изменений землепользований и определение их экономической эффективности. Целесообразно подразделить показатели оценки землепользований на три уровня: - на первый уровень выдвигается комплексная оценка землепользований, совокупно характеризующая соответствие землепользований предъявляемым к ним требованиям; - ко второму уровню следует отнести независимые друг от друга показатели, характеризующие землепользование; - третий уровень должен включать независимые и зависимые друг от друга показатели, количественно и качественно характеризующие все положительные и отрицательные свойства землепользований. Показатели высшего уровня, как правило, определяются на основе показателей низшего. При оценке экономической эффективности производства (конкурентоспособности) образуемой сельскохозяйственной организации важно показать необходимость экономической эффективности производства организуемого предприятия, установить перечень показателей оценки, изложить методику расчета обобщающего показателя – ожидаемого уровня рентабельности хозяйства или нормы прибыли. Далее необходимо дать оценку эффективности капиталовложений, если они предусматриваются в проекте землеустройства. 37 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Оценивая экономическую эффективность производства вновь организуемого сельскохозяйственного предприятия, в первую очередь требуется доказать целесообразность образования нового или переустройства производства и территории действующего хозяйства. С этой целью следует охарактеризовать систему показателей проекта межхозяйственного землеустройства при образовании землевладений и землепользований сельскохозяйственного назначения, которая дает возможность: - сопоставить проектные данные с результатами производственной деятельности, достигнутыми хозяйством, или контрольным нормативным уровнем, обеспечивающим расширенное воспроизводство; - оценить влияние на сельскохозяйственное производство всех мероприятий по организации территории, выбрать оптимальный размер хозяйства и наилучший вариант его землеустройства; - обеспечить окончательно выбранный вариант проекта цифровым материалом, характеризующим проектную структуру и уровень развития производства, устройство территории предприятия. Изучая вопрос, следует охарактеризовать показатели валовой, товарной и чистой продукции, уровень рентабельности хозяйства, уровень использования земли и трудовых ресурсов, коэффициент эффективности капиталовложений, другие показатели эффективности производства. В итоге следует сделать вывод о необходимости подкрепления проектов межхозяйственного землеустройства соответствующими экономическими расчетами. При оценке последствий изъятия земель при реорганизации сельскохозяйственных организаций нужно определить условия, при которых реорганизация экономически целесообразна. Далее необходимо изложить последовательность действий при реорганизации хозяйств, образовании новых или упорядочении существующих землепользований (землевладений). При этом установить, что дает комплексная оценка территории, с учетом каких рекомендаций разрабатывается проект реорганизации и какая методика землеустроительного проектирования используется при этом. Рассматривая последствия изъятия земель при реорганизации сельскохозяйственных предприятий, требуется обосновать экономическую целесообразность такого изъятия, предусмотреть 38 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» сведение к минимуму возможного ущерба и создание организационно-территориальных условий, способствующих повышению эффективности производства. Для оценки возможности изъятия земель необходимо использовать показатели, характеризующие степень снижения производства на предприятии при его реорганизации и образовании в его границах новых землевладений и землепользований: уменьшение площади пашни, изменение объема валовой продукции и ее стоимости, размер затрат на возделывание сельскохозяйственных культур, дополнительные затраты на поддержание почвенного плодородия, затраты на холостые переезды сельскохозяйственной техники, увеличение себестоимости полевых механизированных работ, дополнительные капиталовложения на новое жилое и производственное строительство, строительство дорог, увеличение ежегодных издержек, снижение чистого дохода и рентабельности. Вопросы для самопроверки 1. Назовите основные требования, предъявляемые к рациональному построению и ведению хозяйства. 2. Какие условия и факторы влияют на размер землепользования (землевладения) хозяйства? 3. Охарактеризуйте основные методы, используемые для определения расчетных оптимальных размеров землепользований (землевладений) сельскохозяйственного назначения. 4. По каким основным параметрам характеризуется землепользование (землевладение)? 5. В чем заключается суть оценки землепользований (землевладений)? 6. На каких принципах должна строиться система показателей оценки состояния землепользований (землевладений)? 7. Назовите основные требования, учитываемые при расчете оптимальной площади землевладения (землепользования). 8. По каким показателям производится оценка экономической эффективности производства вновь образуемого предприятия? 39 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 9. Назовите условия, при которых реорганизация хозяйства экономически нецелесообразна. 10. Какова последовательность действий при реорганизации хозяйств? 40 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 7 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ЛИКВИДАЦИИ НЕДОСТАТКОВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЙ (ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЙ) И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ При изучении данной темы необходимо рассмотреть вопросы: -экономическая эффективность ликвидации недостатков землевладений (землепользований); -содержание проекта изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных целей; - потери (убытки) сельскохозяйственных организаций в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей и порядок их определения; - порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Методические указания по изучению темы При рассмотрении вопроса об экономической эффективности ликвидации недостатков землевладений (землепользований) следует отметить эти недостатки: - чересполосица (межхозяйственная); - вытянутость землепользования; - неудобные внешние границы; - наличие посторонних землепользований, затрудняющих использование земель; - мелкоконтурность сельскохозяйственных угодий; - низкий удельный вес сельскохозяйственных угодий; - неудобное размещение производственных подразделений; - неудобное размещение массивов угодий; - неудобное расположение территории по отношению к внутрихозяйственной магистральной дорожной сети; - разделение территории естественными и искусственными преградами (внутренняя чересполосица); 41 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» - нерациональный размер землепользования (землевладения); - плохое состояние внутрихозяйственной дорожной сети; - нерациональная структура сельскохозяйственных угодий; - раздробленность производства; - ограниченность прав землепользователя (землевладельца); - мало- или многоземелье; - отсутствие на территории основных культурно-бытовых учреждений; - наличие условий, затрудняющих устойчивость землепользования; - неудобное расположение по отношению к пунктам сдачи продукции и пунктам снабжения; - неудобное расположение по отношению к административным и культурным центрам; - неудобное расположение по отношению к дорожной сети общего пользования; - запущенность сельскохозяйственных угодий; - сложный рельеф; - наличие опасности эрозии почв; - большая пестрота почвенного покрова; - низкое плодородие почв; - неблагоприятные климатические условия; - плохая водообеспеченность; - неблагоприятные гидрографические и гидрогеологические условия; - неблагоприятные санитарно-гигиенические и ветеринарнозоотехнические условия; - бедный естественный растительный покров; - отсутствие полезных ископаемых для внутрихозяйственных нужд; - затопляемость территории. В конкретных условиях состав недостатков и их влияние на социально-экономическую деятельность хозяйств могут быть различными. Поэтому необходимо выявить не только их наличие, но и определить степень отрицательного воздействия, установить причины их возникновения и методы устранения. Целесообразно 42 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» провести классификацию недостатков. Во-первых, ее проводят по признакам проявления: недостатки в размещении и конфигурации землепользований (внешней, внутренней, смешанной), производственно-социальные недостатки, недостатки местоположения, природные недостатки. Во-вторых, классификацию выполняют по методам устранения: межхозяйственное землеустройство, внутрихозяйственная организация территории, их сочетание. Кроме того, существуют трудноустраняемые, а также недостатки, избавиться от которых практически невозможно. Более подробно следует остановиться на методах устранения недостатков землевладений (землепользований) в проектах межхозяйственного землеустройства одновременно по группе землевладений и землепользований: - обмен равновеликими и равноценными участками земли; - обмен неравновеликими и неравноценными участками; - безвозмездная или возмездная (за плату) передача земель одного хозяйства другому; - образование новых или реорганизация существующих землевладений и землепользований. Необходимо изучить показатели оценки экономического ущерба, наносимого недостатками землепользования (землевладения), и методику расчета значений показателей экономического обоснования и определения эффективности устранения таких недостатков. Критерием экономической эффективности ликвидации недостатков землевладений (землепользований) следует считать устранение их отрицательного влияния на хозяйственную деятельность и использование земли. Рассматривая вопрос о содержании проекта изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных целей, важно не только назвать содержание проекта отвода земель для несельскохозяйственных нужд, но и проанализировать вопросы проекта с точки зрения сложности как проекта в целом, так и для решения отдельных его составляющих частей и вопросов. При расчете потерь (убытков) сельскохозяйственных организаций в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных целей и порядок их определения необходимо дать пояснения по 43 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» определению (расчету) каждой из них, основываясь на законодательстве Российской Федерации. Следует иметь в виду, что возмещению подлежат: стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или расходы по их переносу на новое место, стоимость мелиоративных и противоэрозионных сооружений; стоимость выращенных землевладельцем и землепользователем (в том числе арендатором) плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, включая культурные лесные насаждения; стоимость незавершенного производства (вспашка, внесение удобрений, посев и другие работы); стоимость урожая сельскохозяйственных культур и различных видов недревесной лесной продукции; затраты на улучшение качества земли за время владения или пользования земельными участками и другие убытки, связанные с изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей или ухудшением качества земель; затраты по восстановлению зданий и сооружений, поврежденных в результате просадок земной поверхности при разработке месторождений полезных ископаемых, а также дополнительные затраты на осуществление мер защиты размещаемых в установленном порядке на площадях залегания полезных ископаемых зданий и сооружений от возможных усадок земной поверхности. Раскрыть порядок определения убытков (затрат), вызванных возникшими неудобствами в использовании земель, ухудшением качества, ограничением прав пользователей земли, упущенной выгодой. При рассмотрении вопроса о порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства необходимо пользоваться Гражданским кодексом РФ и нормативно-правовыми документами. Следует изложить порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства: кем, кому, как возмещается, как используются эти средства, в каких случаях потери не возмещаются и т.д. Вопросы для самопроверки 44 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 1. Назовите недостатки землепользований. 2. Какими способами устраняются недостатки землепользований (землевладений)? 3. Содержание проекта отвода земель для несельскохозяйственных нужд. 4. Какие потери (убытки) возмещаются сельскохозяйственным организациям в связи с изъятием земель для несельскохозяйственных нужд? 5. Каков порядок возмещения потерь (убытков)? 6. Кем, кому и как возмещаются потери сельскохозяйственного производства? 7. В каких случаях потери сельскохозяйственного производства не возмещаются? 45 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 8 ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБОСНОВАНИЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ В ПРОЕКТАХ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - взаимосвязь форм организации производства и территории на различных уровнях процесса производства; - дифференциация экономического эффекта организации территории; - система показателей оценки эффективности проектов внутрихозяйственного землеустройства. Методические указания по изучению темы При рассмотрении взаимосвязи форм организации производства и территории в первую очередь надо уяснить, что для построения системы показателей экономической оценки проектов землеустройства необходимо учитывать: - структуру и стадии процесса производства, в рамках которого осуществляется организация землепользования, начиная от территориальной организации процесса труда и кончая процессом воспроизводства общественно необходимого продукта на уровне хозяйства в целом; - роль земли на различных уровнях (стадиях) процесса производства, когда земля может выступать в качестве предмета труда, главного средства производства и пространственного операционного базиса; - перечень основных вопросов, подлежащих обоснованию в различных составных частях проекта и по его элементам. Необходимо показать, что каждой части (стадии) производства соответствует своя форма земельного устройства. Необходимо подчеркнуть, что дифференциация процесса производства ведет к дифференциации эффекта организации территории в зависимости от роли земли и характера ее использования. 46 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Далее необходимо показать, в чем заключается основной эффект внутрихозяйственной организации территории при решении различных составных частей внутрихозяйственного землеустройства, как определяется обобщающий показатель оценки эффективности проекта с учетом мероприятий по освоению, улучшению и охране земель, строительству объектов и сооружений и других, т.е. работ, требующих капитальных и дополнительных производственных затрат. При определении системы показателей оценки эффективности проектов внутрихозяйственного землеустройства вначале следует показать, что повышение эффективности производства связано с совершенствованием специализации, уточнением количества и границ производственных подразделений, состава и размещения земель и севооборотов, сокращением ежегодных затрат на перевозку грузов, переходы и переезды людей, переезды техники, обработку полей, увеличением урожайности сельскохозяйственных культур за счет лучшего учета предшественников, почвенных и других условий, повышением продуктивности животных за счет лучшего закрепления пастбищ за скотом, сокращения перегонов, полного обеспечения скота кормами. Поскольку проекты землеустройства носят комплексный характер, то экономическая оценка обязательно должна быть согласована с экологической и социальной. Кроме того, разработка проектов землеустройства требует решения конкретных (технических) и производственных (технологических) вопросов. В связи с этим экономическое обоснование проектов внутрихозяйственного землеустройства включает следующие части: - инженерно-технологическую (технико-экономическую); - производственно-техническую (агроэкономическую); - экономическую; - социально-экономическую. Далее необходимо раскрыть основное содержание и цели каждой названной части экономического обоснования. 47 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Вопросы для самопроверки 1. Что необходимо учитывать при построении системы показателей экономической оценки проектов землеустройства? 2. На какие стадии делится процесс производства сельскохозяйственного предприятия? 3. Какие формы земельного устройства соответствуют каждой стадии производства? 4. В чем заключается основной эффект внутрихозяйственной организации территории? 5. Как определяется обобщающий показатель оценки эффективности проекта? 6. Назовите части, составляющие экономическое обоснование проектов внутрихозяйственного землеустройства. 7. В чем состоит основное назначение каждой из частей экономического обоснования проектов? 48 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 9 КОМПЛЕКСНАЯ ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - экономическая эффективность мероприятий проекта внутрихозяйственного землеустройства, не требующих капитальных затрат; - экономическая эффективность мероприятий проекта внутрихозяйственного землеустройства, связанных со значительными капитальными затратами. Методические указания по изучению темы Рассматривая первый вопрос, необходимо уяснить, что эффективность мероприятий, не связанных с капитальными затратами, устанавливается путем сравнения показателей проекта с нормативными или соответствующими показателями сельскохозяйственного предприятия до землеустройства. В системе таких показателей можно выделить группы, характеризующие условия: организации производства и управления им; дорожного сообщения; организации земель и севооборотов; устройства территории сельскохозяйственных земель; охраны природы. Конкретные показатели этих групп позволяют выявить организационнохозяйственную и техническую эффективность проекта внутрихозяйственного землеустройства, а также его обоснованность в агроэкономическом отношении. Далее необходимо назвать технико-экономические показатели (мероприятия), не требующие капитальных затрат на осуществление, и показать ожидаемый эффект этих мероприятий; технические показатели и методику их определения. Изучая второй вопрос, следует четко выделить мероприятия, требующие капитальных затрат; дополнительные ежегодные затраты; прирост продукции, экономию затрат. Капитальные затраты исчисляют по следующим мероприятиям: трансформации и улучшению сельскохозяйственных земель, освоению новых зе49 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» мель; инженерному оборудованию территории; противоэрозионным мероприятиям; проектно-изыскательские работы. Ежегодные издержки производства, сопутствующие осуществлению проектных мероприятий, включают: амортизационные отчисления; эксплуатационные расходы; производственные затраты; транспортные затраты на перевозку дополнительной продукции, утраченный доход; удорожание полевых работ. Прирост продукции, экономию годовых издержек, предотвращение потерь продукции необходимо проанализировать по следующим показателям (мероприятиям): прирост продукции за счет освоения, улучшения, осуществления противоэрозионных мероприятий и сокращения площадей под объектами производства; снижение транспортных затрат в связи с сокращением средних расстояний и улучшением транспортных условий; сокращение (увеличение) затрат на холостые заезды и повороты сельскохозяйственной техники; дополнительный чистый доход от ликвидации мелкой контурности; размещение сельскохозяйственных культур с учетом качества почв, предшественников в севообороте; сокращение потерь продуктивности скота в связи с приближением пастбищ к фермам и др. Необходимо привести методику определения затрат, доходов, экономии по каждому показателю (мероприятию). При этом важно подчеркнуть, что основным показателем оценки проекта внутрихозяйственного землеустройства является отношение прироста чистого дохода к приведенным затратам. Вопросы для самопроверки 1. Назовите технико-экономические показатели проекта внутрихозяйственного землеустройства. 2. Перечислите группы организационно-хозяйственных мероприятий и ожидаемый эффект в результате их осуществления. 3. Какими техническими показателями можно обосновать эффективность мероприятий? 4. Какие мероприятия требуют капитальных затрат при осуществлении проекта внутрихозяйственного землеустройства? 50 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 5. Назовите дополнительные ежегодные издержки при осуществлении мероприятий проекта внутрихозяйственного землеустройства. 6. За счет каких мероприятий проекта можно получить дополнительный доход? 7. Какие мероприятия позволяют снизить затраты, потери продукции? 51 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 10 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕЩЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПОДРАЗДЕЛЕНИЙ, ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЦЕНТРОВ При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - основные критерии и экономические показатели обоснования размещения производственных подразделений и хозяйственных центров; - методика расчета единовременных затрат при обосновании размещения производственных подразделений и хозяйственных центров; - методика расчета ежегодных затрат при обосновании размещения производственных подразделений и хозяйственных центров. Методические указания по изучению темы При изучении первого вопроса необходимо сформировать критерии и показатели экономического обоснования размещения производственных подразделений и хозяйственных центров, оценки нового строительства и размещения населенных пунктов и производственных центров, экономической эффективности капиталовложений в расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующего производства (единовременные затраты, ежегодные издержки, потери и приросты продукции и др.). При раскрытии второго вопроса следует рассмотреть методику расчета единовременных затрат на новое производственное, жилищное, культурно-бытовое строительство и инженерное оборудование территории, размеры капиталовложений на реконструкцию или переоборудование построек, а также связанных с ними амортизационных отчислений и эксплуатационных расходов. Изучая третий вопрос, необходимо уяснить методику расчета ежегодных затрат на перевозку грузов и рабочих; себестоимо52 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» сти продукции растениеводства и животноводства в зависимости от уровня специализации и концентрации производства и общехозяйственных расходов; потерь продукции с площади, занятой жильем и производственным строительством; дополнительных затрат, связанных с формированием нового стада; расчетов стоимости дополнительной продукции в зависимости от роста поголовья скота и увеличения выхода навоза. Далее необходимо произвести вычисление коэффициента эффективности капиталовложений, приведенных затрат, размера дополнительного чистого дохода на единицу приведенных затрат. Вопросы для самопроверки 1. Перечислите показатели, используемые при экономическом обосновании размещения производственных подразделений и хозяйственных центров сельскохозяйственного предприятия. 2. Как оценить эффективность нового строительства, размещения населенных пунктов и производственных центров хозяйства? 3. Как определить потери продукции с площади, занятой под жильё и производственное строительство? 4. Как определить прирост продукции в связи с концентрацией скота на фермах и посевов ведущих культур в производственных подразделениях? 5. Как оценить экономическую эффективность капиталовложений в расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих производств? 6. Каковы критерии экономического обоснования размещения производственных подразделений и хозяйственных центров? 53 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 11 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕЩЕНИЯ МАГИСТРАЛЬНЫХ ВНУТРИХОЗЯЙСТВЕННЫХ ДОРОГ При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - показатели оценки вариантов размещения магистральной дорожной сети; - методика расчета единовременных и ежегодных издержек и потерь; - методика определения потерь продукции хозяйства из-за бездорожья. Методические указания по изучению темы К внутрихозяйственным относятся дороги, соединяющие центральные усадьбы с центрами их подразделений, животноводческими фермами, полевыми станами, пунктами заготовки, хранения и переработки продукции другими агропромышленными объектами, а также обеспечивающие транспортное сообщение с дорогами общего пользования. Автомобильные дороги разделяют на пять категорий. В зависимости от интенсивности движения, согласно СНиП П-Д-572, подъездные дороги хозяйств относятся к IV, а постоянные внутрихозяйственные дороги − к V категории. Их подразделяют на четыре группы: главные внутрихозяйственные дороги; подъезды; основные полевые дороги; дороги и проезды на территории сельских населенных пунктов. В I группу входят дороги, соединяющие центральные усадьбы сельскохозяйственных предприятий с усадьбами производственных подразделений, другими сельскими населенными пунктами, а также усадьбы производственных подразделений между собой, с автомобильными дорогами общего пользования, железнодорожными станциями. Ко II группе относятся дороги, соединяющие усадьбы производственных подразделений и другие сельские населенные пункты с животноводческими фермами, подсобными цехами, 54 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» пунктами заготовки, хранения и первичной переработки продукции со складами удобрений и ядохимикатов, строительным площадками, карьерами местных строительных материалов. В III группу вошли постоянные полевые дороги, соединяющие усадьбы производственных подразделений, фермы, другие населенные пункты и производственные центры с сельскохозяйственными угодьями и отдельными хозяйственными участками, полевыми станами. IV группа дорог − предмет проектирования при составлении генпланов застройки населенных пунктов. При размещении внутрихозяйственной дорожной сети решаются следующие вопросы: определение направления дорог; установление категории и типа покрытия; размещение трасс и искусственных сооружений на них. В заключение определяют стоимость и очередность строительства, экономическую эффективность капитальных вложений. Дорожная сеть на территории сельскохозяйственного предприятия должна обеспечить: - удобные транспортные связи с наибольшим экономическим эффектом, круглогодичное и своевременное выполнение транспортных работ при наименьшей их себестоимости; - повышение экономической эффективности сельскохозяйственного производства; - минимум капитальных вложений организации транспортных работ, сокращения потерь сельскохозяйственного производства от бездорожья; - создание единой системы перевозок грузов и безгрузовых движений, удовлетворение культурно-бытовых и других социальных потребностей. Внутрихозяйственные дороги должны создать условия круглогодичных транспортных связей. При изучении вариантов размещения магистральной дорожной сети необходимо выяснить размещение магистральных внутрихозяйственных дорог и дорожных сооружений, раскрыть методику расчета капиталовложений на строительство дорог и дорожных сооружений. 55 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» При расчете единовременных и ежегодных издержек и потерь следует рассмотреть методики расчета: амортизационных отчислений, эксплуатационных годовых затрат на содержание и ремонт дорожных сооружений, затрат на перевозку грузов автомобильным транспортом и тракторами, потерь продукции с площади сельскохозяйственных угодий, изымаемой для строительства дорог. Изучая объем потерь продукции хозяйства из-за бездорожья, необходимо уяснить методику определения этих потерь (вследствие переуплотнения почвы, уменьшения продуктивной площади в связи с повреждением посевов вблизи полевых грунтовых дорог на разбитых, разъезженных участках, из-за запыленности посевов, за счет потерь продукции при транспортировке, нарушения технологии производства и т.п.). Далее важно показать, как производится расчет коэффициентов эффективности капиталовложений и приведенных затрат. Вопросы для самопроверки 1. Какие показатели применяют при анализе вариантов размещения дорог на территории хозяйства? 2. Как рассчитать объем капиталовложений на строительство дорог? 3. Какие показатели ежегодных издержек используются при экономическом обосновании размещения магистральных дорог? 4. За счет чего образуются потери продукции из-за бездорожья? 56 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 12 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ОСВОЕНИЯ, ТРАНСФОРМАЦИИ И УЛУЧШЕНИЯ УГОДИЙ При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - методика расчета капиталовложений на освоение новых земель, трансформацию и мелиоративное улучшение сельскохозяйственных угодий, улучшение естественных кормовых угодий и создание культурных пастбищ, осуществление комплекса противоэрозионных мероприятий; - расчет стоимости валовой продукции растениеводства и производственных затрат, приростов чистого дохода, индексов эффективности капиталовложений; - критерий наилучшего варианта организации угодий хозяйства. Методические указания по изучению темы Основной задачей трансформации угодий является приведение их состава и соотношения в соответствие с новыми производственными и природоохранными требованиями. Основной целью служит повышение экономической эффективности и обеспечения экологической целесообразности дальнейшего использования земельных угодий. В результате трансформации земельных участков определяется их новое местоположение. Поэтому трансформация и размещение угодий − задача комплексная и взаимосвязанная. Повышение интенсивности использования земельных участков возможно путем их коренного улучшения либо в результате сложных мелиоративных работ, либо посредством культуртехнических мероприятий (раскорчевки кустарников и мелколесья, очистки от кочек и камней, гипсования, противоэрозионных мероприятий и пр.). Комплексная задача включает также и улучшение угодий. Установление новой структуры угодий средством трансформации, их улучшение и размещение тесно связаны и составляют единое целое. 57 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таким образом, под организацией угодий подразумевают установление экономически эффективного и экологически целесообразного состава, соотношение и размещение их на территории. Запроектированный состав и соотношение (структуру) угодий, их размещение на территории должны отвечать следующим требованиям: - рациональное использование всех земель в соответствии с их природными свойствами; - прекращение и предотвращение эрозионных процессов и улучшение ландшафтов; - систематическое восстановление и повышение плодородия почв; - соответствие проектируемой организации угодий установленной специализации отраслей и их рациональному сочетанию; - обеспечение устойчивости кормовой базы для животноводства; - минимальные затраты на транспортировку и хранение продукции без существенных потерь; - создание благоприятных условий для повышения производительности труда и высокоэффективного использования машинно-тракторных агрегатов. Соблюдение перечисленных требований является исходным при определении объемов трансформации и улучшения земель, размещении угодий с учетом природных и экономических факторов. Необходимо раскрыть методику расчета капиталовложений на освоение новых земель, трансформацию и мелиоративное улучшение сельскохозяйственных земель, улучшение естественных кормовых угодий и создание культурных пастбищ, осуществление комплекса противоэрозионных мероприятий. Показать, как производится расчет стоимости валовой продукции растениеводства и производственных затрат, приростов чистого дохода, коэффициентов эффективности капиталовложений. Пояснить механизм установления очередности сельскохозяйственного освоения, трансформации и улучшения земель в зависимости от коэффициента эффективности капиталовложений мероприятий. 58 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Далее необходимо показать, как производится расчет показателей сравнительной эффективности капиталовложений, изучить методику вычисления затрат на капитальный ремонт, амортизацию, текущий ремонт и эксплуатацию, осуществление технологических мер, проведение технологических процессов в растениеводстве. Важно также уяснить особенности методики экономического обоснования ликвидации мелкоконтурности и раздробленности угодий, обосновать критерий наилучшего варианта организации земель хозяйства. Вопросы для самопроверки 1. Какие группы мероприятий выделяют при оценке освоения, трансформации и улучшения земель? 2. Какой показатель используется в качестве обобщающего при выборе лучшего варианта освоения, трансформации и улучшения земель? 3. Как рассчитать прирост чистого дохода от трансформации и улучшения земель? 4. В чем особенности оценки освоения, трансформации и улучшения земель в условиях мелкоконтурности? 59 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 13 МЕТОДИКА ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБОСНОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ СИСТЕМЫ СЕВООБОРОТОВ ХОЗЯЙСТВА При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - анализ, эколого-технологическая характеристика и оценка сравнительной пригодности рабочих участков для возделывания сельскохозяйственных культур; - экономическая оценка эффективности возделывания сельскохозяйственных культур по рабочим участкам; - обоснование системы севооборотов; - оценка вариантов организации системы севооборотов. Методические указания по изучению темы Организация экологических севооборотов, их обоснование проводятся на основе формирования, анализа, экологотехнологической характеристики, оценки сравнительной пригодности рабочих участков и экономической оценки эффективности возделывания сельскохозяйственных культур на них. Необходимо привести технические и экологические показатели оценки рабочих участков, показать методику их определения, рассмотреть методику оценки сравнительной пригодности рабочих участков для возделывания сельскохозяйственных культур. При этом следует установить группы факторов, которые влияют на пригодность рабочих участков под различные культуры, пояснить, как используются данные такой оценки при формировании экологотехнологических групп, а затем и севооборотов. При наличии материалов внутрихозяйственной оценки земель организацию севооборотов осуществляют на основе результатов группировки рабочих участков по величине расчетного чистого дохода при возделывании на них различных культур. При отсутствии таких материалов основную экономическую информацию об участках можно получить в результате их оценки по эффективности возделывания сельскохозяйственных культур на компьютере по специальной программе. Такая оценка может 60 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» быть выражена в виде условного дохода или условной энергетической эффективности возделывания сельскохозяйственных культур по рабочим участкам. При этом могут учитываться только те виды затрат, которые зависят от пространственных и технологических свойств рабочих участков, а также плодородия земель. Далее необходимо показать, как влияют почвы, предшественники и другие условия на стоимость валовой продукции полеводства, технологические свойства и удаленность рабочих участков от хозяйственных центров на производственные затраты (на внутриполевые работы, транспортировку грузов, людей, перегоны техники), изучить методику расчета затрат на воспроизводство плодородия почв. Важно также рассмотреть методику оценки показателей эффективности организации труда, концентрации посевов и использования сельскохозяйственной техники, влияние сроков уборки сельскохозяйственных культур на потери продукции. Необходимо назвать условия и факторы, влияющие на выбор формы севооборотов (во времени и пространстве или только во времени), типов, видов, количества, состава и чередования культур. Это, с одной стороны, технология возделывания, требования к природной среде, трудоемкость, грузоемкость, с другой – различные условия земельных участков (почвы, рельеф, водный режим, компактность, удаленность от хозяйственных центров, площадь, конфигурация), с третьей – хозяйственные условия (специализация хозяйства и концентрация скота, структура сельскохозяйственных земель, размещение и крупность пахотных массивов, эродированность земель и др.). Следует показать, как влияют все эти условия на организацию системы севооборотов, какие в связи с этим возможны варианты количества, типов, видов, форм и размещения севооборотов. При изложении вопроса оценки вариантов организации севооборотов, следует перечислить технические и экономические показатели. При этом важно подчеркнуть, что сопоставление вариантов севооборотов с чередованием культур во времени и пространстве (по полям) и чередованием только во времени (по рабочим участкам) по техническим показателям невозможно. По61 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» этому окончательно оценка вариантов производится по экономическим критериям, в качестве которых могут быть среднегодовой условный доход или выход энергии. Далее необходимо показать, как определяется этот показатель, какие другие требования, кроме экономического эффекта, необходимо учитывать. Вопросы для самопроверки 1. Что является основой организации экологотехнологических севооборотов? 2. Какие показатели используют для характеристики рабочих участков? 3. Как устанавливается сравнительная пригодность рабочих участков для возделывания сельскохозяйственных культур? 4. В чем заключается оценка рабочих участков по эффективности возделывания на них сельскохозяйственных культур? 5. Что учитывается при расчете условного дохода и энергетической эффективности возделывания сельскохозяйственных культур по рабочим участкам? 6. Какие условия и факторы влияют на выбор типов, видов, форм, количества и размещения севооборотов? 7. Варианты организации системы севооборотов. 8. Какие технические показатели используют при оценке вариантов организации севооборотов? 9. Что является критерием выбора лучшего варианта организации севооборотов? 62 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 14 СРАВНИТЕЛЬНАЯ ОЦЕНКА ВАРИАНТОВ УСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ СЕВООБОРОТОВ, МНОГОЛЕТНИХ НАСАЖДЕНИЙ И КОРМОВЫХ УГОДИЙ При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - оценка размещения полей и рабочих участков; - экономическая эффективность агротехнических мероприятий; - оценка размещения полезащитных лесных полос, полевых станов и источников полевого водоснабжения; - оценка устройства территории многолетних насаждений и кормовых угодий. Методические указания по изучению темы Рассматривая оценку размещения полей и рабочих участков, необходимо изложить методику расчета потерь продукции полеводства на поворотных полосах и клиньях, с площади, занятой дополнительными полевыми дорогами; экономии производственных затрат за счет снижения уклонов по рабочим направлениям, увеличения длины гона, уменьшения простоев сельскохозяйственной техники по организационным и техническим причинам, сокращения числа внутрисменных переездов техники с участка на участок. При изучении экономической эффективности агротехнических мероприятий необходимо рассмотреть дополнительные ежегодные производственные затраты, т.е. не связанные с капиталовложениями и осуществляемые на основе привлечения дополнительных капиталовложений. Рассматривая экономическое обоснование размещения полезащитных лесных полос, следует изучить методику расчета единовременных затрат на закладку лесополос и уход за ними, расчета чистого дохода (прироста продукции) за счет агроклиматического влияния лесополос с учетом их водорегулирующей роли, угла подхода господствующих ветров и теневого угнетения 63 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» растений, потерь продукции с площади, занимаемой под лесополосами, а также с площади поворотных полос, прироста чистого дохода на единицу капиталовложений при создании лесополос. Необходимо рассмотреть также порядок оценки эффективности строительства полевых станов и источников полевого водоснабжения. При оценке устройства территории многолетних насаждений и кормовых угодий следует изучить методику затрат на механизированную обработку садов и виноградников; потерь продукции с площадей, занятых дополнительными межквартальными и межклеточными дорогами, подсобными хозяйственными центрами, лесополосами; стоимости дополнительной продукции за счет положительного влияния садозащитных лесополос, залужения междурядий многолетних насаждений, а также оценки эффективности капиталовложений на проектирование садозащитных лесополос, дорог, хозяйственных центров (бригадных дворов, тарных площадок, площадей, отводимых для хранения и приготовления ядохимикатов, и др.). Далее необходимо изучить методику расчета капиталовложений на огораживание пастбищ, строительство скотопрогонов, летних лагерей, ежегодных издержек производства и потерь: амортизационных и эксплуатационных расходов; потерь продуктивности животных и продукции полеводства из-за значительных перегонов скота и порчи посевов при отсутствии скотопрогонов; потерь продукции с площади, занятой скотопрогонами и летними лагерями; определения выхода валовой дополнительной продукции за счет введения пастбищеоборотов, нормированной и загонной пастьбы скота, коэффициентов эффективности капиталовложений и приведенных затрат. По устройству территории сенокосов рассмотреть расчет стоимости дополнительной продукции за счет введения сенокосооборотов, определение потерь сельскохозяйственного производства с площади, занятой дополнительными дорогами, расчет экономии затрат на механизированную обработку сенокосов вследствие снижения рабочих участков и увеличения длины гона. 64 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Вопросы для самопроверки 1. Для чего нужна сравнительная оценка устройства территории пахотных земель? 2. Какой показатель применяется в качестве обобщающего при такой оценке? 3. Какие показатели используются при расчете эффективности использования техники в данной составной части и почему? 4. В чем заключается экономическая эффективность агротехнических мероприятий? 5. Как оценить варианты территориального размещения лесополос, полевых станов, источников полевого водоснабжения? 6. Изложите методику экономического обоснования устройства территории многолетних насаждений и кормовых угодий. 7. Какие виды потерь возникают и как их рассчитать при устройстве территории пастбищ? 65 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Тема 15 ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБОСНОВАНИЯ И ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ В РАЗЛИЧНЫХ ПРИРОДНЫХ ЗОНАХ При изучении темы необходимо рассмотреть следующие вопросы: - оценка эффективности противоэрозионной организации территории; - обоснование проектов землеустройства в районах осушительных и оросительных мероприятий; - эффективность организации специальных севооборотов; - обоснование землеустроительных решений в рабочих проектах; - использование энергетического подхода при оценке землеустроительных решений. Методические указания по изучению темы При рассмотрении вопроса о противоэрозионной организации территории следует уяснить, какие виды защитных мер из всего комплекса противоэрозионных мероприятий требуют капитальных затрат и, следовательно, оценки их экономической эффективности, какие при этом используют дополнительные показатели. Далее необходимо уяснить, какие основные показатели используют при экономическом обосновании почвозащитных севооборотов, как определяется стоимость продукции полеводства с учетом размещения культур на участках с различной степенью смытости, затраты на покупку и внесение удобрений в зависимости от расчетного объема смываемой почвы. При этом надо проанализировать величины смыва почвы под различными культурами в зависимости от категории земель, эффективности различных противоэрозионных мероприятий (прибавка урожая зерновых – ц/га, предотвращение потерь почвы – т/га, материальные затраты – руб./га, чистый доход от проведения мероприятий – руб./га). 66 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Изучая вопрос о проектах землеустройства в районах осушительных и оросительных мероприятий, необходимо выяснить основные показатели экономической эффективности землеустроительных решений в районах мелиорации, затем показать, какие затраты включают при расчете каждого показателя, как определяется срок окупаемости капиталовложений. Важно также уяснить, как выбирается лучший вариант проектных решений, если таковые разрабатываются. Рассматривая эффективность организации специальных (специализированных) севооборотов, в первую очередь необходимо уяснить, при каком условии их введение будет экономически оправдано и какие показатели используют при анализе вариантов введения специальных севооборотов. Далее следует рассмотреть случаи расположения пригодных для специальных севооборотов земель относительно хозцентров и соответствующие им проектные решения, дающие эффект концентрации посевов на лучших почвах и близлежащих землях, особенно трудоемких и грузоемких культур. При этом необходимо проанализировать возможные варианты организации системы севооборотов. Необходимо также рассмотреть случаи введения кормовых прифермских севооборотов, показатели их экономического обоснования, методику расчета транспортных затрат. Изучение вопроса об обосновании землеустроительных решений в рабочих проектах необходимо начать с уяснения основных задач рабочих проектов, их состава в связи с использованием и охраной земель, различий в содержании и показателях экономического обоснования рабочих проектов площадных и линейных объектов. Важно далее установить критерий эффективности капиталовложений. Рассматривая вопрос об использовании энергетического подхода при оценке землеустроительных решений необходимо проанализировать причины применения энергетического подхода в землеустройстве, установить мероприятия, позволяющие добиваться ресурсосбережения и достигать в процессе производства положительного энергетического эффекта. Далее необходимо назвать землеустроительные мероприятия, которые позволяют 67 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» сократить энергозатраты на обслуживание территории и функционирование производства. Вопросы для самопроверки 1. По каким показателям можно оценить различные варианты противоэрозионной организации территории сельскохозяйственного предприятия? 2. Как экономически обосновать необходимость введения на смытых землях почвозащитного севооборота? 3. Перечислите основные показатели экономического обоснования проектов внутрихозяйственного землеустройства в районах интенсивных осушительных и оросительных мероприятий. 4. Какие показатели используют при обосновании: создания в хозяйстве специальных севооборотов; введения вместо одного полевого севооборота двух севооборотов с дифференцированным размещением культур; введения прифермских севооборотов? 5. По каким показателям оценивается эффективность мероприятий, связанных с использованием и охраной земель, в рабочих землеустроительных проектах? 6. Как можно использовать энергетический подход для обоснования проектов внутрихозяйственного землеустройства? 68 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Раздел 3 МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ Выполнение индивидуального контрольного задания является итогом самостоятельной работы студента по изучению дисциплины «Экономика землеустройства» в межсессионный период. Данное задание является одним из способов организации самостоятельной работы студента по изучению важнейших проблем на основе социально - экономических закономерностей развития землеустройства, его значения в регулировании земельных отношений, управлении земельными ресурсами, организации рационального использования и охраны земель. Контрольное задание студента состоит из двух частей: в первой части он дает ответы на ряд теоретических вопросов по темам дисциплины; во второй части студенту предлагается решить задачу с полным пояснением порядка решения. По первой части задания студент должен подготовить в письменной форме ответы на два вопроса (из различных тем дисциплины), поставленных преподавателем на установочных занятиях. При собеседовании по контрольной работе студент дает объяснения по представленным им материалам, а также должен быть подготовлен к ответу на любой вопрос преподавателя по темам дисциплины. Номера теоретической части задания определяются по предпоследней и последней цифрам шифра зачетной книжки студента (таблица 2). Выполненная студентом контрольная работа представляется в академию для проверки и проведения собеседования. 69 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 2 – Определение номеров теоретической части задания согласно шифру студента Предпослед следняя цифра шифра 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Последняя цифра шифра 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1,34 11,24 17,32 31,3 21,13 11,21 21,31 9,22 19,32 12,25 2,33 12,23 18,31 30,4 20,14 12,22 22,32 10,23 20,33 13,26 3,32 13,22 19,30 29,5 19,15 13,23 23,33 11,24 21,34 14,27 4,31 14,21 20,29 28,6 18,16 14,24 24,34 12,25 5,18 15,28 5,30 15,20 21,28 27,7 5,15 15,25 3,16 13,26 6,19 16,29 6,29 16,19 22,27 26,8 6,16 16,26 4,17 14,27 7,20 17,30 7,28 17,34 23,26 25,9 7,17 17,27 5,18 15,28 8,21 18,31 8,27 18,33 24,25 24,10 8,18 18,28 6,19 16,29 9,22 19,32 9,26 15,34 33,1 23,11 9,19 19,29 7,20 17,30 10,23 20,33 10,25 16,33 32,2 22,12 10,20 20,30 8,21 18,31 11,24 21,34 Перечень вопросов теоретической части задания 1. Экономическая сущность землеустройства. 2. Земельные реформы и землеустройство в России. 3. Предмет, методы и задачи курса «Экономика землеустройства» 4. Объективный характер землеустройства и его социальноэкономическое содержание. 5. Экономические законы и их влияние на землеустройство 6. Экономический механизм регулирования земельных отношений. 7. Землеустройство как составная часть хозяйственного механизма страны. 8. Собственность на землю и ее преобразование. 9. Опыт проведения и содержание аграрных и земельных реформ за рубежом. 10. Значение землеустройства в условиях рыночной экономики. 70 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 11. Сущность, виды и принципы оценки экономической эффективности землеустройства. 12. Критерий и показатели оценки народнохозяйственной эффективности землеустройства. 13. Организация и планирование землеустройства 14. Содержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства. 15. Оптимальные размеры землевладений (землепользований) сельскохозяйственных предприятий. 16. Оценка экономической эффективности производства и конкурентоспособности вновь организуемого предприятия. 17. Оценка последствий изъятия земель при реорганизации сельскохозяйственных предприятий. 18. Экономическая эффективность ликвидации недостатков землевладений и землепользований. 19. Экономическое обоснование предоставления земель для несельскохозяйственных целей. 20. Методология построения системы показателей экономической оценки эффективности проектов внутрихозяйственного землеустройства. 21. Экономическое обоснование проектов внутрихозяйственного землеустройства. 22. Экономическое обоснование размещения производственных подразделений и хозяйственных центров. 23. Экономическое обоснование размещения магистральной дорожной сети. 24. Экономическая оценка сельскохозяйственного освоения, трансформации и улучшения угодий. 25. Методика эколого-экономического обоснования организации системы севооборотов хозяйства. 26. Сравнительная оценка вариантов устройства территории севооборотов. 27. Особенности экономического обоснования и оценки эффективности устройства территории многолетних насаждений и кормовых угодий. 28. Оценка эффективности противоэрозионной организации территории. 71 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 29. Обоснование проектов землеустройства в районах осушительных и оросительных мелиораций. 30. Типовые решения по организации севооборотов. 31. Обоснование землеустроительных решений в рабочих проектах. 32. Виды и стадии развития инвестиционных проектов. 33. Разработка инвестиционных проектов в отечественной практике. 34. Основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов Перечень номеров практической части задания Таблица 3 – Определение номеров практической части задания согласно шифру студента Предпослед следняя цифра шифра 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Последняя цифра шифра 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1(1) 8(1) 6(1) 4(1) 2(1) 6(1) 8(1) 4(1) 8(4) 1(3) 1(2) 8(2) 6(2) 4(2) 2(2) 6(2) 8(2) 4(2) 8(5) 1(4) 1(3) 8(3) 6(3) 4(3) 2(3) 6(3) 8(3) 4(3) 7(1) 1(5) 1(4) 8(4) 6(4) 4(4) 2(4) 6(4) 8(4) 4(4) 7(2) 2(1) 1(5) 8(5) 6(5) 4(5) 2(5), 6(5) 8(5) 4(5) 7(3) 2(2) 2(1) 7(1) 3(1) 5(1) 3(2) 7(1) 4(1) 5(1) 7(4) 6(1) 2(2) 7(2) 3(2) 5(2) 3(3) 7(2) 4(2) 5(2) 7(5) 6(2) 2(3) 7(3) 3(3) 5(3) 3(4) 7(3) 4(3) 5(3) 2(4) 6(3) 2(4) 7(4) 3(4) 5(4) 3(5) 7(4) 4(4) 5(4) 2(5), 6(4) 2(5), 7(5) 3(5) 5(5) 3(1) 7(5) 4(5) 5(5) 3(2) 6(5) Примечание: в скобках указаны варианты задач. Задача 1. Земельный участок площадью α га продается под застройку спортивного комплекса. Базовая ставка арендной платы составляет β руб. за 1 кв.м. в год. Коэффициент вида деятельности арендатора равен γ; коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка равен δ. Требуемая став72 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» ка доходности составляет κ 15 %. Определить стоимость земельного участка, пользуясь данными таблицы 4. Таблица 4 –Исходные данные к задаче 1 Показатель Площадь земельного участка (α), га Базовая ставка арендной платы (β), руб. за 1 кв. м. Коэффициент вида деятельности арендатора (γ) Коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка (δ) 1 Вариант задания 2 3 4 5 0,4 0,6 0,8 0,5 0,9 14 16 18 22 15 2,5 2,0 2,1 1,8 2,4 3 2 2,8 3,5 2,6 Задача 2. Определите эффективность использования сельскохозяйственных угодий до внедрения проекта землеустройства и после его внедрения по исходным данным, представленным в таблице 5. Задача 3. Определите эффективность использования сельскохозяйственных угодий до внедрения проекта землеустройства и после его внедрения по исходным данным, представленным в таблице 6. Задача 4. Определите эффективность использования сельскохозяйственных угодий до внедрения проекта землеустройства и после его внедрения по исходным данным, представленным в таблице 7. Задача 5. Определите эффективность использования сельскохозяйственных угодий до внедрения проекта землеустройства и после его внедрения по исходным данным, представленным в таблице 8. Задача 6. Рассчитать показатели абсолютной эффективности капитальных вложений в модернизацию по исходным данным, представленным в таблице 9. 73 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Задача 7. Рассчитать показатели абсолютной эффективности капитальных вложений в проект реконструкции и расширения производства по исходным данным, представленным в таблице 10. Задача 8. Рассчитать показатели абсолютной эффективности капитальных вложений в новое строительство по исходным данным, представленным в таблице 11. Методические указания к решению задач Экономическую эффективность использования земли в сельском хозяйстве определяет система показателей: а) натуральные: - произведено на 100 га пашни, ц: зерна, сахарной свеклы, подсолнечника, прироста живой массы свиней; - произведено на 100 га с.-х. угодий, ц: молока, прироста живой массы крупного рогатого скота; - произведено на 100 га посевов зерновых культур, ц: прироста живой массы птицы, яиц. б) стоимостные показатели: - выход валовой и товарной продукции, валового дохода, чистого дохода и прибыли на единицу площади (землеотдача), - землеемкость – показатель обратный землеотдаче, характеризует, какая площадь земли необходима для производства единицы продукции или получения 1 руб. прибыли; в) косвенные показатели, характеризующие интенсивность использования земельного фонда: - степень освоенности земель определяется по удельному весу площади сельскохозяйственных угодий от всего земельного фонда хозяйства, - степень распаханности земель определяется как отношение площади пашни к площади сельскохозяйственных угодий, выраженное в процентах, - удельный вес посевов в площади пашни, - удельный вес чистого пара в площади пашни. В отечественной практике традиционно для расчетов эффективности капиталообразующих инвестиций используются четыре показателя. 74 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 1. Сравнительная эффективность при ограниченном количестве вариантов капитальных вложений (Ес): где С2 и С1 – текущие затраты (себестоимость) по первому и второму вариантам; К2 и К1 – капитальные вложения по второму и первому вариантам. 2. Приведенные затраты (3пр): Зпр = Сi + ЕНКi, где Сi – текущие затраты (себестоимость) по i-му варианту; Кi– капитальные вложения по i-му варианту; ЕН – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений. Выбирается вариант с минимальной величиной приведенных затрат. 3. Срок окупаемости капитальных вложений (Ток): , где К – капитальные вложения; С1 и С2 – себестоимость продукции до осуществления капитальных вложений и после. 4. Общая экономическая эффективность капитальных вложений (ЭОБЩ): , где П – годовая прибыль; К – капитальные вложения. Для соизмерения разновременных величин применяется дисконтирование (приведение их к ценности настоящего момента времени). Для приведения к начальному моменту времени используется коэффициент дисконтирования (αi), определяемый как величина, обратная начислению процента: 1 , i t 1 Е где Е – норма дисконта; t – номер шага расчета (t = 0; 1; 2; ...Т); Т – горизонт расчета. 75 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Для сравнения различных инвестиционных проектов и выбора наиболее эффективного из них используется комплекс показателей, в состав которых входят нижеследующие. Чистый дисконтированный доход (ЧДД). Он определяется как разница между результатами от инвестиций и затратами, осуществляемыми в процессе инвестирования, приведенными к начальному шагу расчета: T ЧДД Rt Зt t 0 αt T Кt αt , t 0 где Rt – результаты, достигнутые на t-ом шаге расчета; 3t – затраты, осуществляемые на t-ом шаге расчета; Кt – капитальные вложения на t-ом шаге расчета; αi – коэффициент дисконтирования; Т – полный период расчета. Если Е изменяется по шагам расчета, то α 1 . 1 Е1 1 Е 2 ... 1 Е t Положительная величина чистого дисконтированного дохода (ЧДД > 0) показывает, что данный вариант проекта при выбранной норме дисконта является доходным, т. е. инвестор получит норму прибыли выше, чем расчетная норма дисконта. Индекс доходности (ИД). Индекс доходности в отличие от чистого дисконтированного дохода – относительная величина и поэтому показывает реальный результат при оценке независимых друг от друга проектов. Он позволяет сравнить между собой проекты, отличающиеся по затратам и потокам доходов. Вместе с тем, расчет индекса доходности тесно увязан с расчетом ЧДД и основан на соизмерении суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений: T T ИД R t Зt α t / К tα t . t 0 t 0 Если ИД › 1, то проект эффективен. Если ИД ‹ 1, то проект считается неэффективным. 76 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Внутренняя норма доходности (ВНД). В некоторых случаях определение ВНД предваряет инвестиционные расчеты. Это определяется тем, что она выявляет границу, отделяющую все доходные инвестиционные проекты от убыточных. Ее рассчитывают в том случае, когда инвестору известна реальная величина нормы дисконта. Путем расчета определяют процентную ставку внутренней нормы доходности, при которой величина приведенных результатов будет равна приведенным капитальным вложениям, т. е. t T T R t Зt К t / 1 Е ВН 0, t 0 t 0 где ЕВН – внутренняя норма доходности. Если внутренняя норма доходности больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции будут доходными, если меньше – убыточными. Таким образом, на начальных стадиях расчета можно отделить эффективные проектные предложения от убыточных и в процессе дальнейших расчетов выбирать наиболее приемлемый для инвестора вариант. Срок окупаемости (Ток). Показатель срока окупаемости отражает период времени, в течение которого сумма чистых результатов дисконтированных на момент завершения инвестиций будет равна величине финансовых ресурсов, вложенных в проект. Таким образом, срок окупаемости инвестиционного проекта определяется по формуле: Tок Rt Зt α t Кt , t 0 где ТОК – срок окупаемости инвестиционного проекта; Кt – суммарные инвестиции в проект. 77 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 5 - Исходные данные к задаче 2 Показатели 1 Общая земельная площадь, га Площадь сельхозугодий, га в т.ч. площадь пашни Произведено, т: зерна сахарной свеклы молока До проекта землеустройства Вариант 2 3 4 5 После проекта землеустройства Вариант 1 2 3 4 5 3500 3250 3800 4200 2700 3500 3250 3800 4200 2700 2630 2710 2735 3680 1350 2850 2850 2735 3820 2380 2010 2100 2150 2800 1290 2320 2410 2400 2910 1960 1470 6200 976 1735 5120 879 1658 4630 953 1832 5620 890 950 3650 783 1820 7450 1250 1810 6200 1180 1865 5915 1168 1980 5814 968 1350 4500 890 78 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 6 - Исходные данные к задаче 3 Показатель 1 Общая земельная площадь, га Площадь сельхозугодий, га в т.ч. площадь пашни площадь посева зерновых культур Произведено, т: подсолнечника зерна прироста живой массы свиней прироста живой массы птицы прироста живой массы овец До проекта землеустройства Вариант 2 3 4 5 После проекта землеустройства Вариант 1 2 3 4 5 3185 2900 3200 4200 3208 3185 2900 3200 4200 3208 2900 2730 2850 3880 2680 3100 2810 2930 3950 2860 1850 1650 2680 3650 1990 2000 2010 2800 3780 2100 620 560 650 710 610 700 680 810 850 920 105 1430 108 1550 115 1560 210 1680 106 1530 152 1640 148 1654 154 1750 225 1790 129 1684 98 95 102 88 105 159 125 135 120 165 56 54 60 65 98 88 78 68 80 110 60 56 70 69 79 65 68 75 73 85 79 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 7 - Исходные данные к задаче 4 Показатель 1 Общая земельная площадь, га Площадь сельхозугодий, га в т.ч. площадь пашни Произведено, т: зерна подсолнечника прироста живой массы свиней До проекта землеустройства Вариант задания 2 3 4 5 После проекта землеустройства Вариант задания 1 2 3 4 5 3800 3750 3500 4500 3650 3800 3750 3500 4500 3650 3250 3420 3330 3890 3320 3400 3510 3410 4100 3450 2980 2920 2680 3350 3200 3100 3111 2850 3600 3350 1250 1620 1640 987 1450 1200 1600 1890 1365 1630 1340 1850 1750 1352 1650 1450 1690 1980 1587 1390 256 310 210 185 146 289 325 230 258 168 80 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 8 - Исходные данные к задаче 5 Показатель Общая земельная площадь, тыс. га Площадь сельхозугодий, тыс. га в т.ч. площадь пашни Стоимость валовой продукции, млн. руб. Производственные затраты, млн. руб. Чистый доход, млн. руб. Прибыль от реализации продукции, млн. руб. До проекта землеустройства Вариант задания 1 2 3 4 5 4,20 4,35 4,15 4,56 4,38 После проекта землеустройства Вариант задания 1 2 3 4 5 4,2 4,35 4,15 4,56 4,38 3,50 3,80 3,68 3,95 3,92 3,8 3,98 3,85 4,20 4,10 3,25 3,40 3,45 3,78 2,88 3,5 3,51 3,58 3,82 3,56 75,2 79,6 76,2 78,5 77,52 180,3 178,6 78,3 79,3 78,30 25,1 28,6 26,12 26,80 24,56 60,8 67,8 24,3 28,3 25,65 40,0 41,8 45,5 44,3 56,13 42,1 98,3 70,8 56,6 58,18 81 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 9 – Исходные данные к задаче 6 Показатель 1 Поголовье коров на проектный период, гол. Затраты на реконструкцию и строительство (включая стоимость техники и оборудования), млн. руб. Среднегодовой надой от одной коровы, кг Цена реализации 1 ц молока, руб. Общие производственные затраты, млн. руб. На год землеустройства Вариант задания 2 3 4 5 1 По проекту модернизации Вариант задания 2 3 4 5 400 430 460 500 510 400 430 460 500 510 - - - - - 7,82 6,35 6,89 8,10 7,89 4000 4120 3850 4500 4250 4000 4120 3850 4500 4250 620 652 615 700 685 620 652 615 700 685 3,89 3,58 3,15 4,85 4,56 3,11 3,15 2,85 4,18 4,05 82 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 10 – Исходные данные к задаче 7 Показатель 1 400 Поголовье коров на проектный период, гол. Затраты на реконструкцию и строительство (включая стоимость техники и оборудования), млн. руб. Среднегодовой 4000 надой от одной коровы, кг Цена реализации 660 1 ц молока, руб. Общие 9,32 производственные затраты, млн. руб. На год землеустройства Вариант задания 2 3 4 420 415 410 5 435 - - - - 4100 4250 4318 4200 По проекту модернизации Вариант задания 1 2 3 4 5 450 470 468 460 480 6,81 4000 7,05 4100 6,55 4250 6,15 4318 7,15 4200 658 670 656 685 660 658 670 656 685 9,56 9,25 9,18 9,88 9,76 9,62 9,84 9,68 10,05 83 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Таблица 11 – Исходные данные к задаче 8 Показатель 1 Поголовье коров на проектный период, гол. Затраты на реконструкцию и строительство (включая стоимость техники и оборудования), млн. руб. Затраты на формирование стада, млн. руб. Итого единовременных затрат, млн. руб. Среднегодовой надой от одной коровы, кг Цена реализации 1 ц молока, руб. Общие производственные затраты, млн. руб. На год землеустройства Вариант задания 2 3 4 5 По проекту модернизации Вариант задания 1 2 3 4 5 400 420 415 420 405 600 620 615 625 622 - - - - - 6,56 6,88 6,75 6,58 6,28 - - - - - 3 3,2 3,5 3,85 2,98 - - - - - 4150 4250 4000 4100 4200 4000 710 10,04 4100 715 10,55 4200 4150 708 720 708 710 715 708 10,25 10,18 10,26 14,16 14,65 14,68 15,01 84 720 4250 708 14,85 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» СПИСОК рекомендуемой литературы для выполнения контрольной работы 1. Волков, С.Н. Землеустройство: учебн. пособ.: в 9 т. / С. Н. Волков. – М.: Колос, 2001-2009. Т.5. Экономика землеустройства. – М.: Колос, 2001. – 452 с. 2. Волков, С.Н. Концепция современного землеустройства. (Теоретические и методические основы землеустройства в условиях перехода к новым земельным отношениям) / С. Н. Волков. − М., 2000. – 459 с. 3. Пименов, В.В. Экономика землеустройства: практикум / В.В. Пименов; под ред. С.Н. Волкова; Государственный ун-т по землеустройству. – М., 2007. – 112 с. 4. Строев, Е.С. Земельный вопрос в России в начале ХХI века (проблемы и решения) / Е.С. Строев, С.Н. Волков. − М.: ГУЗ, 2001. − 55 с. 5. Терзова, Г.В. Экономика землеустройства: методические указания / Г.В. Терзова. – Пенза: РИО ПГСХА, 2014. – 101 с. Законодательно-нормативная литература 1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: офиц. текст. – М.: Маркетинг, 2001. 2. Российская Федерация. Президент. Направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта «Развитие агропромышленного комплекса»: утверждены президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов. [Электронный ресурс] URL: http://www.rost.ru/agriculture_doc_1.doc. 3. Российская Федерация. Земельный кодекс Российской Федерации: офиц. текст: [принят Гос. Думой 28 сент. 2001г.: одобр. Советом Федерации 10 окт. 2001г.]. – М.: Проспект, КноРус, 2010. – 96 с. 4. Российская Федерация. Законы. О землеустройстве: федер. закон: [ принят Гос. Думой 24 мая 2001 г.: одобр. Советом Федерации 6 июня 2001 г.]. – М.: Гросс Медиа, 2004. – с. 90. 5. Российская Федерация. Законы. О развитии сельского хозяйства: федер. закон: [ принят 29 декабря 2006 года]. – М.: Рос. газ. – 2007. – 11 января. 6. Российская Федерация. Законы. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федер. закон: [принят Гос. Думой 85 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 26 июня 2002 г.: одобр. Советом Федерации 10 июля 2002 г.]. – М.: ГрессМедиа, 2004. – с. 72. 7. Российская Федерация. Законы. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. − М.: Ось-89, 1999. − 16 с. 8. Российская Федерация. Правительство. О федеральной целевой программе «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 − 2010 годы и на период до 2012 года»: постановление Правительства РФ от 04. 06. 2007г. №345. [Электронный ресурс] URL: http://www.mcx.ru/documents/document/show/9226.172.htm. 9. Российская Федерация. Правительство. Положение о Министерстве сельского хозяйства Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 12.06.2008 №450// Рос. газ. – 2008. – 15 июня. 10. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования /вторая редакция/: Официальное издание. Утверждено: Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, Госкомитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике № ВК 477 от 21.06.1999 г. - М.: Экономика, 2000. - 421 с. Базы данных, информационно-справочные и поисковые системы www.mcx.ru, www.economy.gov.ru, www.kadastr.ru, www.mgi.ru, www.msh.mosreg.ru, www.roscadastre.ru 1. www.mcx.ru/ Официальный сайт Министерства сельского хозяйства Российской Федерации 2. www.economy.gov.ru/ Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации 3. www.kadastr.ru/ Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации 86 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» 4. www.mgi.ru/ Официальный сайт Федерального агентства по управлению государственным имуществом Российской Федерации 5. www.msh.mosreg.ru/ Официальный сайт Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области 6. www.roscadastre.ru/ Официальный сайт некоммерческого партнерства «Кадастровые инженеры» 87 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» СОДЕРЖАНИЕ Введение……………………………………………………………… Раздел 1 Общие методические рекомендации к изучению дисциплины………………………………………………………………. Раздел 2 Содержание тем дисциплины и вопросы для проверки знаний……………………………………………………. Тема 1 Экономика землеустройства как наука…………………………. Тема 2 Землеустройство в системе общественного производства …………………………………………………………….. Тема 3 Основные вопросы теории экономической эффективности землеустройства………………………………………… Тема 4 Оценка эффективности инвестиционных программ и проектов по улучшению использования и обустройству земель………………… Тема 5 Экономика межхозяйственного землеустройства……………… Тема 6 Экономика образования сельскохозяйственных организаций и крестьянских хозяйств…………………………………... Тема 7 Экономическое обоснование ликвидации недостатков землепользований (землевладений) и предоставление земель для несельскохозяйственных целей…………………………………………. Тема 8 Основы экономического обоснования землеустроительных решений в проектах внутрихозяйственного землеустройства………… Тема 9 Комплексная оценка экономической эффективности проекта внутрихозяйственного землеустройства……………………………….. Тема 10 Экономическое обоснование размещения производственных подразделений, хозяйственных центров……………………………….. Тема 11 Экономическое обоснование размещения магистральных внутрихозяйственных дорог………………….......................................... Тема 12 экономическая оценка сельскохозяйственного освоения, трансформации и улучшения угодий…………………………………… Тема 13 Методика эколого-экономического обоснования организации системы севооборотов хозяйств………………………………………… Тема 14 Сравнительная оценка вариантов устройства территории севооборотов, многолетних насаждений и кормовых угодий…………. Тема 15 Особенности экономического обоснования и оценки эффективности землеустроительных решений в различных природных зонах…………………………………………………………. Раздел 3 Методические указания к выполнению контрольной работы Список рекомендуемой литературы для выполнения контрольной работы……………………………………………............. Содержание………………………………………............................... 88 3 8 11 11 15 21 25 29 34 41 46 49 52 54 57 60 63 66 69 85 88 Copyright ОАО «ЦКБ «БИБКОМ» & ООО «Aгентство Kнига-Cервис» Галина Васильевна Терзова ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Методические указания по изучению дисциплины и задания для контрольной работы студентам заочного отделения агрономического факультета по направлению подготовки 21.03.02 − Землеустройство и кадастры, профиль подготовки − Землеустройство (квалификация (степень) «бакалавр») Компьютерная верстка Г.В. Терзовой ________________________________________________________ Сдано в производство Формат 60×84 1/16 Бумага писчая Усл. печ. л. Тираж экз. Заказ № ________________________________________________________ РИО ПГСХА 440014, г. Пенза, ул. Ботаническая, 30 89